二手房买卖存在三大陷阱 律师叫教你"避险"法宝

“国五条”的出台犹如在二手房交易市场掀起一场大风暴，“恐慌”情绪笼罩楼市，各种购房需求被近乎无限度地释放，这在我市3月份二手房交易市场画下了“浓墨重彩”的一笔，其成交量创造了“日后难以超越”的纪录。据数据显示，3月份全市二手房成交量达9672套，成交面积814017.8平方米，环比上涨幅度高达617.5%。在各区市中，除高新区成交量未超过600套外，其他区市均远超这一数字。其中，市北区成交

量排名，高达3921套，环比上涨631.5%。李沧区的涨幅更是几乎连翻八倍，达1767套。要知道今年2月份，全市没有一个区市的二手房成交量超过600套。

与火箭般蹿高的成交量相对应的是纠纷数量的不断增多，总结涉及二手房的众多诉因，由“买卖不破租赁”引发的买房人购房后不能入住、二手房存在贷款抵押无法过户和未经配偶同意私自卖房，成为引发纠纷的三个主要原因。为此，记者分别挑选了三个典型案例并配以律师支招，希望能使买房人在这场“二手房风暴”中避开陷阱，实现安居乐业的目的。

私卖共同房屋被识破合同无效还房退钱

2010年6月11日，市民刘某和王某手中各拿着一份离婚判决书走出法院大门，相视无言地分开后，刘某开始着手处理其名下的几套房屋。2010年8月11日，他将其中一套位于城阳区的房屋以577735元的价格卖给了其二姨夫王某某。签约当日，其二姨孙某通过银行转账和现金方式一次性支付了购房款。

卖房的消息很快传到王某耳中，“房子是我们婚姻存续期间共同购买的，未经我同意你怎么能说卖就卖？”她要求刘某收回房屋返还购房款。“卖就卖了，我说了算。”刘某针锋相对。几次协商无果后，王某具状将刘某和王某某告上法庭，请求确认购房合同无效。“我买房时并不知道你们离婚了，属于善意第三人，你应当向刘某索要购房款而不是向我追责。”庭审中，王某某辩称。“我们离婚打官司就是由你妻子孙某当的代理人，判决书上写的清清楚楚，你怎么可能不知道？”王某当即反驳并提交了判决书原件。面对盖着法院红印的判决书，王某某无言以对。2010年11月1日，法院一审判决认定该房屋属于刘某和王某的夫妻共同财产，购房合同无效。

“退钱！”判决生效当天，王某某就要求还房退款。“我已将购房款中的35万余元偿还了贷款，既然房子是夫妻共有的，那贷款也应当是共同债务，钱不能由我一个人还，王某应承担一半。”刘某不同意二姨夫的要求，于是一场诉讼在所难免。2011年初，王某某以刘某和王某为被告提起诉讼，要求法院判决两人共同偿还购房款577735元，承担过户费23539.24元，并按银行同期贷款利率支付利息损失。庭审中，刘某向法庭提交了还贷凭证，声称自己已没钱，可用房抵债。王某则认为两人恶意串通买卖房屋是为了侵占夫妻共同财产，所有税费均应由刘某一人承担，与自己无关。

法院经审理认为，因无效合同取得的财产应当返还，合同当事人都有过错的，应各自承担相应责任。此案中，购房合同已被生效判决确认为无效，因此，王某某要求返还购房款并支付利息的主张于法有据，法院予以支持。关于王某认为购房款是刘某在离婚后取得，与其无关的辩解理由，法院认为依据刘某提交的还贷凭证可以认定购房款中的352365.64元已用于偿还该房屋的银行贷款。该贷款属于夫妻共同债务，应由王某和刘某共同承担。剩余225369.36元购房款是刘某在离婚后以现金形式取得的，应由其自己返还。因王某某和刘某对合同无效均有过错，两人应共同分担办理产权过户的14215.43元费用，王某不知情不应负担。据此，法院一审判决：被告刘某单独向原告王某某返还购房款及各项费用232477.08元及利息；被告刘某和王某共同向原告王某某返还购房款352365.64元及利息。对这一结果，王某不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。市中院终审判决：驳回上诉，维持原判。

律师支招：房主已婚要谨慎务要配偶也签字

办理产权过户时，房管部门只会对购房合同和房产证作形式审查，即只要购房合同上有买卖双方的签字，房产证上的产权人与来办手续的卖房人是同一人即可。不会审查房屋是否属于夫妻共同财产，另一方是否同意出售。这就给夫妻一方私卖共有房屋或以配偶不知情为由毁约高价另卖提供了可乘之机。“我国《婚姻法》规定，如果房屋是在婚后购买的，如无特殊约定，即使产权登记在一人名下也属于夫妻共同财产，必须两人都同意后才能出售。提前做好调查、签好合同是防止出现这种情况的方法。买房时，务必要求房主出示结婚证或单身证明。如果其已婚，还应当要求配偶也在合同上签字，确认同意出售。”山东重诺律师事务所律师崔志光提醒，“实践中经常会遇到房主或中介认为这很麻烦，‘让我老婆写个授权书就行了’是使用的推辞。对此，买房人一定要警惕，授权书很容易造假，必须要求房主对授权书进行公证，如此才能确保安全。”

如果房屋已过户而夫妻一方主张合同无效，应分两种情况应对。“如果买房人已仔细了解过房屋状况，查看了授权书并支付了全部或大部分购房款，那即便授权书是伪造的，也应当认为买房人尽到了审查义务，属于善意第三人，房主的配偶无权要求解除合同。而如果买卖双方恶意串通，意在损害房主配偶的利益，那购房合同就应当被认定为无效，房主配偶可以就其遭受的损失向两人索赔。”山东文康律师事务所律师高亨超说。

担心存在抵押无法过户自作聪明拒付房款“保安全”

2010年12月1日，市民张某和窦某通过房屋中介签订购房合同，约定张某以294万元的价格购买窦某位于市南区漳州二路的一套房屋，张某应在2011年1月13日前支付定金8万元，并在当月底前支付首笔购房款50万元，余款在办完过户手续后一次性付清。由于窦某曾在2007年以该房屋作抵押从银行贷款100万元未还，在张某的要求下，双方在合同中特别注明：窦某应当在房产过户前偿还贷款注销抵押登记。对于违约责任，两人约定：任何一方未按时履约，每一天应支付300元赔偿金；如超过15天，除支付赔偿金外，守约方还有权解除合同并要求违约方双倍返还定金。

签约后，张某按时向窦某支付了定金，但一个疑惑由此而生：窦某从贷款到卖房中间隔了四年时间，他为什期么迟迟不还贷以致给过户造成障碍？ 款思来想去，窦某无力偿还贷款，定金可 就能会“打水漂”的担忧日益加重。为安 1全起见，张某向窦某提出解除合同退 就还定金的要求。“不行，必须按协议付款。”窦某对此一口回绝。张某不满其 是强硬态度，以拒绝付款相抗衡。 张

2011年2月26日，窦某通过快递 押向张某发送催款函，张某拒收。5天 此后，窦某再次用快递送达了解除合同 拒通知书，并告知自己将8万元定金没 快收，张某同样拒绝签收。此后 ，双方 所陷入近半年的“扯皮”，两人互相指责 赔对方违约。2011年7月，张某具状诉至 此法院，请求判令：窦某双倍返还定金16 房万元并支付中介费35000元。“张某拒 有付购房款时还没到合同约定的解押的 审限，他凭什么认为我无力偿还贷？既然他未按时付款构成违约，我有权没收8万元定金并再向他索赔6万元。关于每天300元的赔偿金我不主张了。”庭审中，窦某提出反诉。法院认为，两人签订的购房合同双方真实意思的表示，合法有效。某在签约时已知晓该房屋上存在抵，两人也约定了注销抵押的时间，因，张某在约定的解押时间到来前就付购房款显然构成违约。窦某已在递中明确表示没收8万元定金归其有，履行完了定金罚则，再要求张某偿16万元于法无据，不予支持。据，法院一审判决：解除双方签订的购合同，张某的8万元定金归窦某所。张某不服，提起上诉。市中院终判决：驳回上诉，维持原判。

房屋有抵押须三思律师支招：细约合同设重责

在房产交易市场，大量二手房存在贷款抵押，房主为买房向银行贷款，并以该房屋作为抵押财产。“我国《担保法》规定，不动产抵押应当登记，未登记的不产生抵押效果。也就是说只要房屋抵押就必须向房地产交易中心作登记备案，买房人可以要求房主持房产证共同前往核实，一查便知。”崔志光说。“由房屋抵押引发的纠纷多发生在房主要求购房人先支付购房款，保证在一定期限内偿还贷款消除抵押的情况。《物权法》规定，在抵押期间，未 “偿还欠款或经抵押权人同意的，不得转让。因此，一旦遇到房主要求先付款的，购房人一定要加倍警惕，防止房主拿了钱之后再说过不了户，丧失主动权。”高亨超提醒，“对此，可以在合同中详细约定付款进度，加重过户的违约责任。如果对房主的担责能力有怀疑，可以要求其另外提供财产担保。给房主设置较大心理压力，使其不敢不办过户。”

应当注意的是，房屋登记抵押是有先后顺序的，贷款抵押一般在先，属于一押”。在实现抵押权时，“一押”应当先获得完全满足，“二押”只能就抵押财产残值部分行使权利。如果房主以该房屋本身作为承担违约责任的担保，买房人应估算扣除贷款及利息后的房屋残值是否足够赔偿数额。“法律规定，物权的效力优先于债权，抵押权属于物权，买房人要求房主过户的权利属于债权。也就是说，当银行行使抵押权时，即使已经入住也必须给抵押权人腾房，所以买房人在付款前一定要调查清楚。虽然部分中介会代为查询，但自己的利益不能只靠别人注意，还是自己核实更稳妥。”崔志光说。

付款后方知房屋已出租“买卖不破租赁”致无法入住

2010年8月31日，市民温某和赵某签订房屋买卖合同，约定温某以73万元 2的价格购买赵某位于崂山区崂山路的一套房屋；温某应先行支付1万元定金，并分三次付清余款，赵某则应在2010年11月1日前交付房屋。对于违约责任，双方约定：如温某违约，赵某应返还购房款并有权没收定金；而如赵某交房，温某除有权索要双倍定金外，还可以要求每日按总价款万分之五的标准支付违约金。签约后，温某如数支付了全部价款，赵某办理了过户手续，但提出暂时无法交房，理由是他已将房屋出租给别人，租期还没到。“卖房时你可没说房子里住着人无法交付。”温某有些恼火。“你放心，合同马上到期，总要留点时间让承租人搬家。”赵某保证。见其信誓旦旦的样子，温某信以为真，于是两人补签协议，将交房时间延后至011年元旦。

很快，第二次交房时间届至，但赵某依旧未履约。此时，他已难找到借口，只好如实相告：原来租房合同根本不是马上到期而是刚刚开始，截止日期是到今年11月1日。这简直是欺诈！”“温某怒不可遏，一纸诉状将赵某告上法庭，要求退还73万元购房款并立即交房。对房子已“出租给别人温某是明知的。她主张的违约金明显过高，我请求法院判决解除购房合同，温某返还房屋并承担过户费用。”赵某当庭“叫屈”并提起反诉。我们“签的合同真实有效，不能被解除。合同中既明确了违约金计算方法又约定了定金罚则，我有权二选一作为赔偿。”温某针锋相对。庭审中，依据赵某的申请，法院委托鉴定机构对该房屋的出租价格做了勘查，以确定合同中约定的违约金数额是否明显过高。鉴定机构认为在纠纷期间，该房屋的月租金为903元。

法院经审理认为，两人签订的房屋买卖合同合法有效，在温某已全额付款，赵某已为其办理过户手续的情况下，双方应严格履行。对赵某认为温某明知房屋已被出租的辩解，法院认为温某知道的租赁期限是2011年1月1日到期，对真实租期并不知情。按照合同，违约方每月需支付10950元违约金，而该房屋每月租金仅为903元，依据司法解释可以认定明显过高，法院酌情将违约金调整为7762元。温某要求立即交付房屋的主张无法实现，房屋租赁合同合法有效。据此，法院一审判决：被告赵某向原告温某支付违约金7762元。赵某不服提起上诉，市中院终审判决：驳回上诉，维持原判。

实地看房不能少律师支招：详细了解莫偷懒

“买卖不破租赁”是《民法通则》和《合同法》都明确规定的法律原则，意思是在房屋租赁期间，即使房主将房屋转卖，新房主也无权要求承租人搬家，必须等到租赁合同到期后才能要求腾房。实践中，虽然法律对此反复明确，但仍有个别不良房主故意隐瞒租赁情况或真实租期，使买房人作出错误判断而签约付款。

“一边收着租金，一边又能拿到购房款，不菲的是不良房主这么做的动力。他们普遍认为拿到购房款就掌握了主动权，所以买房人在签约付款前一定要实地查看，确认房屋状态。”崔志光说。2011年2月1日，我市实施了《商品房屋租赁管理办法》，要求在签订房屋租赁合同后30日内，双方向主管管理部门登记备案；不备案的，责令限期改正，单位不改的处以1000元以上10000元以下罚款；个人不改的处以1000元以下罚款。尽管有此规定，但按要求登记的人并不多。“就算登记很少也要到房地产交易中心去查询，如果有登记的话，租期起止时间等情况会一目了然。”崔志光称。“加重违约责任，提前预防是防止房主虚假承诺的方法，不良房主之所以敢又租又卖就是因为约束较轻，可以随心所欲。在统一购房合同中，虽然没有是否存在租赁的条款，但有交房时间的约定。买房人注意把这个时间约定明确即可。”高亨超表示。

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