青岛新房库存再创新高 集中于西海岸近郊区域

整个10月全市新房销量回到8000套上下，金九银十在九月成交过万后，没有继续突破，最终平淡收场。随之而来的是再度创下历史新高的库存量——住宅11.8万余套，加商业等共计16万余套。销售缓慢、存量递增，致使去化周期再度拉长，开发商接下来面临的是更严峻的市场考验。

数字说话

9月供应狂潮，致库存再创新高

青岛市房产交易中心的统计数据显示，截至10月30日，已完成网上备案的在售房源共计160531套 ，其中住宅存量为117495套 ，在售总面积1273.44万平方米。

9月新增供应量是促成全市在售房源量达到历史新高点的有力推手。据统计，9月全市新增住宅供应量为 22288套，合计总面积214.1万平方米，比今年以来供应月份6月增加了122.9% ，相比去年9月份同期新增供应量也大幅增加了58.5%。新增供应房源缘于开盘或加推项目，9月份，国信紫云臺 、香山美墅、世茂红墅湾、时代城、融城金州小区、金茂湾、中置青湖国际等新项目集中入市，为各大片区带来了新鲜的市场供应 ，同时中铁华胥美邦、海信凤凰金岸二期、青特城、臻园、中房新街里等项目继续加推房源，促成了9月份的供应狂潮。

对比之下，10月份新增供应量趋于缓和，且多集中于城市外围。在城阳区小城之春、即墨市万科东郡、胶南市万科青岛小镇二期 、墨香东郡、开发区兴悦华城等项目的推盘之下，10月份新增房源量约为7800套，环比9月份减少了六成之多。由此可见，10月住宅市场供销基本平衡，供略过于求，总存量继续保持高位。

在9、10月份，北京、上海等一线城市也迎来了供应放量，使得存量大幅累积。9月初北京全市新建住宅存量为77104套 ，到 10 月底达到88137套，按照当前销售速度计算，北京新房存量可供消化8个多月。上海由于众多开发商在十一长假前一周内集中供应，9月新建住房供应量高达127万平方米，为 2011年以来的值，但由于成交量趋缓，商品住宅存量大幅累积，到9月末达1055万平方米，创下2008年以来的纪录。广州截至10月29日的住宅存量为105599套，即将到来的11月推货量仍在高位，库存依然庞大。

库存分布多集中于西海岸及近郊区域

当前住宅存量最为集中的区域为胶南市、胶州市和开发区，房源存量均在1.6万套以上，胶南甚至达到 1.9万套的巨大存量。其中胶南和开发区作为西海岸经济新区，开发热潮在推高住宅存量的同时，销售情况却未被带动。胶南市前10个月累计卖房仅为 6800套左右，消化周期长达28个月。开发区今年新增供应量虽然相较前两年高峰时期明显减少，今年三季度新增供应仅为去年同期的1/3，但由于销售情况不尽理想，前10个月累计卖房6659套，致使消化周期长达24个月。

除开发区外，七区中城阳区和李沧区的存量比较充足，城阳区待售住宅约1.27万套 ，李沧区这一数字约为8900套。但与开发区有所不同的是 ，城阳区和李沧区的销售情况一直处于全市销售前列。截至今年10月份，城阳区共销售新房住宅8790套，照这一速度计算，目前存量消化周期为14个月。李沧区是全市存销比例最为理想的区域，度过2011年供应集中期后，李沧区今年新房供应量开始趋于缓和，一、二季度几乎无新供应，再加上区域刚需定位，开发商以价换量，将年初超过万套的存量拉低至目前水平。今年前10个月，李沧区共销售新房9962套，位列全市榜首 ，库存去化周期仅为9个月。

市南区、市北区、四方区和崂山区的住宅供应量上半年一度较为紧张，到了下半年，随着多个新项目入市，各区供应紧张的态势有所缓和。虽然住宅存量数字并不高，但由于区域价格普遍不低，大中户型 、定位改善型需求的房源占比较大，因此去化速度一直缓慢 ，导致去化周期仍然很长。以市北区为例，当前存量为 5595套，今年前10个月累计销售3045套，照此计算去化周期长达18个月。市南区目前住宅存量，为 3464套，但同时由于均定位中高端，消化速度也最慢 ，今年以来累计出售1123套，消化周期预计长达30个月。

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原因分析

两年前集中开工，近期集中入市

近两年来，岛城库存量步步走高，去年年底时突破1000万平方米存量，达到一个历史高度，今年再度突破。在这之前，库存量一直较为平稳，到2009年下半年市场开始热卖时，出现新增供应量不能满足销售量的负增长状态，2010年多家项目全面入市后迎来的是造就多家日光盘的旺市，库存量上升速度非常缓慢。直到2011年开工量猛增，再加上限购政策致使销售速度受阻，到第四季度全面突破1000万平方米存量。今年第三季度，尤其在9月份再次爆发集中供应，将住宅库存量拉升到11.8万套、1278万平方米的历史新高。

对此，青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江认为，促成新房库存的主要原因是开工量的连续性集中增加。“在2009年之前青岛新房一度供不应求，之后由市政府牵头出台了房地产供应规划 ，最终将5年内开工面积目标定为6900万平方米，随后出现了年底土地市场供应走热、来年年初集中开工的现象。”龙江认为，这些开工项目在近两年集中入市，是目前库存能高达16万套的基础。“另外，青岛一直以来控制中小户型的开发比例这一政策，也使得在售房源中小户型占比上升，一定供应面积开发出的房源套数就相应增加。”

“再者，如果将在售库存量一分为二来看，会发现，库存总数很大 ，甚至超过一线城市，在国内罕见，但多分布于近郊区域，尤以西海岸为主，相比之下市区压力比较小，这也是调控持续近两年来，岛城市中心房价依旧坚挺的原因。”

价格行情

高库存下，房价持续下跌11个月

据国家统计局近日公布的数据显示，9月份，岛城新建商品住宅价格环比跌了0.4%，同比跌了5%。其中，90平方米以下环比跌了0.1%，同比跌了4.3%；90平方米至144平方米环比跌了0.8%，同比跌了5.3%；144平方米以上环比跌了0.1%，同比跌了5.4%。虽然这已是从去年以来岛城房价第 11个月下跌，但9月份无论环比还是同比，跌幅却是的。

从岛城下半年成交量排行榜来看，销售情况良好、业绩名列前茅的项目，受价格因素影响很大。据今鹏翔顾问事业部监测数据显示，位于李沧区的时代城高层项目，第三季度以来销售面积超过5.6万平方米，成交均价约7300元/平方米，在区域具有明显的价格优势；位于崂山区的远洋自然，三季度以来销售面积近5.2万平方米，销售均价约1.4万元/平方米，相较一期非毛坯房源，在单价及总价上也明显下降；排名第三的是位于胶州的中置青岛风景项目，以均价3500元/平方米、总价20万元/套起，一直处于热销状态；另外位于市北区的晓港名城项目，三季度销售255套，均价1.2万元/平方米，以价换量策略见效明显；位于城阳区的中铁华胥美邦三季度加推房源，每平方米优惠500元，成交均价不到6000元/平方米，第三季度销售431套，位列城阳区。

后市预测

年底前仍有大量房源入市

官方统计，去年全市商品房新开工面积为1813.1万平方米，截至去年年底、今年年初，全市商品房在建面积近5700万平方米。“后续推盘节奏还将继续，而天冷之后，销售渐渐进入淡季，因此今年年底之前，库存量将保持高位。”业内人士张百忍认为。

今后几年青岛库存量将如何？青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江认为，依照青岛市先前出台的5年房地产供应规划，集中在近一两年拿地开建的项目将会陆续地、连续地入市，预计今后一两年内，存量将继续创历史新高。

据今鹏翔顾问事业部监测统计，本年内即将入市的潜在供应量不少，如市南区远洋公馆预计今年年底入市，供应体量 13.6万平方米；市北区青岛印象山即将入市，建筑体量18万平方米；四方区瑞海景园，供应题量18万平方米；李沧区中央公园体量13.7万平方米，预计年底入市；玫瑰庭园体量17万平方米，即将入市；崂山区青啤地产项目颐山源墅体量15万平方米，计划下半年入市；城阳区招商lavie公社体量30万平方米，预计11月入市；喜山建筑体量46.7万平方米，即将入市。如果按计划推盘，年底岛城供应量将再度上涨。

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