商业地产估值洼地 投资价值凸显

三四线城市商业地产刚进入高速多元化发展阶段。2011年,我国人均GDP5414美元,与美国20世纪70年代相当,整体来看,我国商业地产刚进入高速多元化发展阶段。2011年我国人均GDP超过10000美元的城市有26个,部分一二线城市的商业模式已经日趋成熟。

商住倒挂,商业地产价值被低估:在成熟的房地产市场里面,商业地产售价为住宅的1.8倍或以上,而我国商业地产售价相对较低,根据我们的统计,一线城市优质办公楼销售均价约为高端公寓均价的60-90%。商住倒挂的原因一是因为住宅类物业售价过高,另一方面是因为我国产业结构低端,企业租金承受能力差。产业升级、扶持中小企业发展及刺激内需释放,将提升商业地产需求。

商业地产与商品住宅具有显著替代性。在“创新驱动,内生增长”的经济目标下,商品住宅消费占GDP的比将逐渐下降。而商业地产为后周期行业,且对商品住宅有显著的替代性,商品住宅发展高峰过后,将迎来商业地产的发展高峰。预计2017年左右我国城镇化率将达到60%,农村劳动力转移放缓,之后城镇化增速下滑;从生育高峰看,虽然人口基数增加,但新生婴儿数大幅下降,加上老龄化加速,未来地产新增需求不容乐观。商品住宅高速发展过后,将迎来商业地产的高速发展。

市场情况:目前办公楼市场投资旺盛,一线城市投资合理,空置率低。除了广州,其他城市的办公楼投资热情均高于营业用房(这与广州特殊的产业结构有关)。北京办公楼率,空置率,投资价值凸显,而西部城市重庆、成都空置率较高,商业地产出现泡沫。

一线城市和长三角地区优质商铺租金涨幅较高。北京、上海、杭州、宁波、深圳等经济发达的地区,优质商铺租金涨幅在5%以上,但在大连、成都、南京和广州,2008年以来优质商铺租金反而下降,我们认为一方面是因为投资增速过快,新增供给较多;另一方面,功能单一的百货业受电子商务的冲击很大,而二三线城市的商业模式以百货业为主,娱乐休闲功能不健全,更容易受到影响。总体上来看,二三线城市优质商铺租金涨幅不如一线城市。

风险提示:1、短期实体经济仍在探底,商业地产作为后周期产业,尚未完全复苏;2、近两年商业地产投资强度大,部分地区商业模式超越潜在购买能力,出现一定泡沫;3、商贸零售业、百货业受电子商务冲击较大。