地方微调政策巩固调控成果 青岛刚需该出手就出手

【房天下】：刚才也提到节后市场慢慢回暖了，是不是可以说市场5月份会出现红5月，或者说下半年市场会继续回暖呢？

【高林】：这个很难预测，作为红5月来讲，我觉得大家都是看到了两个信号，是温总理做调研提到的信号，第二就是存款准备金率下调了0.5个百分点。刚性需求有所松动。但是从另一个角度来讲，国家还是针对房价的调控，一定不会放松，所以市场会趋向平稳。首先是在二手房的交易量，4月份比3月份有所提高，但是从5月份交易量是趋向于平稳。第二，整个二手房的交易价格，国家宏观调控的目的是到合理的价位，并不是说幅度特别大，所以说二手房的价格也会比较平稳。针对一手房的价格来讲还是刚才的看区位的观点，部分区域，比如说崂山区会有个别的楼盘，在过年之前的价格一套房子优惠基本上就是在30多万，过年之后的优惠幅度已经是降低了，反而是价格略有所回调了。所以说我们认为还是趋向于平稳。

【魏玉英】：目前对二手房市场影响的还是积累，就是说从2011年开始的积累，这个量是很大的。再就是有一个时间的对垒，就是说房东这边的价钱对垒和买房者心理价位的对垒，当价格达到他的心理价位的时候他肯定要出手，他毕竟是个刚性需求不会等到3、5年之后再出手，这部分人心里就有一个目标了，达到这个目标我就出手。所以说我觉得还是一个老百姓心里价位的问题，只要这个价位达到他心里的要求他就会出手购买。

【郄杏丽】：目前青岛哪些银行推出利率优惠活动，这些举措会不会对成交、购房有促进作用？

【魏玉英】：青岛银行85折优惠利率要求相当苛刻，我昨天去谈了一下，基本上对外不会做这个85折。再一个就是农业银行，这边有个打9折的利率，9折也是刚刚开始有的，也是对内的，对外也没有打9折，对内条件也是比较苛刻的。对二手房买卖来说，其实影响也不是很大。像2011年利率上浮的时候，次买房子上浮10%，但是那个刚性需求还是一样的，还是要买的。只是说现在这个利率打出来以后，能让老百姓自己感觉实惠一些。

【房天下】：刚才也提到调整利率优惠这一块，其他城市现在也出现了这个情况，现在这个微调政策给咱们释放了一个什么样的信号？

【高林】：我觉得目前这个调控，针对这个房价来讲，已经达到了初步的预期，目前来说更多的是巩固调控的成果。所谓的巩固就是不希望有大涨，同时不希望有大跌，所以目前的政策更多的是巩固目前调控的成果。针对刚才提到的问题，有媒体提到4200亿的资金流动性，更多是针对微小企业。大家做二手房都知道，一单客户的贷款可能是要两个月、三个月，最长可能要半年批下来，这个对市场还是有影响。但是从今年1月份开始，基本上二手房的贷款90%以上就会批，所以说对整个市场的影响还是不大。但差异化信贷的政策对消费者心理预期有影响，几万块钱的利息差额，假设说买同样房价的房子，今年可能就会拿到9折的利率，当然这些是针对优质客户，同时这类客户也很多是刚需的客户，所以说还是有一定的促进作用。

【房天下】：那整个微调的环境下，会对整个国家房地产大调控有什么影响？

【路波】：我感觉它这个微调主要还是顺应巩固调控成果来的，可能就是为了局部的释放作出一些微调，但是大的方向还是不会动的。

【胡坤】：崂山区一般10个客户有7、8个能一次性付款，有的可能是因为时间问题，努努力尽量不去贷款。像一次性付款还牵扯到什么情况？他们可能把房子卖掉，来回倒，所以这样的一次性付款比较普遍一些。

【房天下】：利率优惠政策出来之后，成交情况有没有好转一些？

【周国华】：实际这个85折办起来有点难，它的象征意义大于实际意义。目前来讲建行、交行也开始放开，现在85折主要是针对一手房，制定了几家比较优质的开发商。针对二手房来讲现在也有几家开始放开。利率可能会更加宽松，甚至还会有往下走的空间，也有可能会出现8折。刚才讲会不会有影响，这个对大的限购政策来说，二套是不会放开的，这个是一个底线，主要是控制炒房的行为，所以目前出来买房的还是刚需为主，在有底线的情况下，应该对国家大方向不会有什么影响，贷款利率的调整，应该来说正面的作用还是有。其实去年下半年我们成交买卖基本上7成以上是一次性付的，今年贷款的比例确实远远大于去年，超过一半以上都是要贷款，所以说我觉得利率的下条对整个交易促进还是有一定作用的。

【吴晓蕾】：现在出台的一些差别化的贷款政策，其实还是让刚需的客户趁这个时间买上房子，包括出台的利率，不在于一定要受惠多少，对他们的刺激象征意义大于实际上的意义。

再一个是我们现在好多的客户，其实他要买房子不会因为85折或9折就不去贷款了，因为他们其实也明白，如果再不买以后不一定会买到理想的房子。

【黄温良】：调控已经有了一点成果，不要担心微调会侵蚀调控的成果，而是说怎么样来微调让真正影响享受调控成果的人会及时享受到成果。因为温总理还是一直在讲要坚决调控，可能让这些刚需的人不敢出手，万一等等等他又买不起了，所以我觉得这个调控的程度还是让政府想要照顾的对象享受到这个成果比较好，我觉得微调还是挺好的，我觉得这是对的一个方向，应该是要朝这个方向去做。

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【房天下】：住建部政策研究中心近日透露，今年有望扩大房产税试点。请预测青岛是否会被列入房产税第二批试点名单，假设青岛执行房产税，对青岛的市场会有何影响？

【周国华】：我觉得青岛一定会作为一个试点，青岛有比较特殊的情况，地理位置优越，所以说我觉得青岛这次应该会作为北方的一个城市之一上榜，我觉得其实还是象征意义大于实际意义的。我相信刚开始的试点标准可能会宽松一些，所以说真正对拥有多套房产的人要增加的持有成本不会增加太多。我相信可能政府这次主要的目的还是通过一次试点，也是在做联网的先期铺垫。应该来讲，对于这个市场，我觉得短期之内可能会在心理方面有一点的期望值，但是如果说政策很宽松的话，我觉得可能实际意义不是特别大，影响不会太长，但是会有一段时间会有所波动。

【黄温良】：我觉得如果以青岛以往的习惯，这个几率应该是挺高的。现在很多政策性不确定的因素带来很大干扰，如果说青岛是第二批试点城市，那么对青岛市房地产市场回归理性还是个好事情。未来整个房产规划上也会更清晰一点。

【高林】：作为我来讲，我不希望把青岛作为一个试点城市，为什么这么说？目前我们所有的企业都遇到一个问题，是因为整个青岛的工资水平在山东省来说也是比较低的，假设征收了房产税之后，这个房产税只不过转嫁到租客的身上，不利于发展。包括我们的房产经纪人，现在租房子的压力都是很大的，假设征收了房产税，我们这个行业还是会受影响的。所以我们还是预测很难收或者不收，但是我们的观点不要把青岛作为试点。

【路波】：我感觉如果说第二批试点的话，真挺有可能，可能性还比较大。北京和青岛的差异化，北京现在情况是这样，房价基本是稳定，有一个区域性，假如说五环以外在往下走，但是五环以内一般不降，降的只是个别业主，着急用钱的，可能有一些下浮，但是整体比较平稳。我感觉北京和青岛不一样的地方就在于行业这块，北京的行业可能时间上确实比较长一些，竞争很激烈，。也希望房天下多举办这种交流活动，大家共同探讨，大家聊聊这样的话题也能互相学到很多东西。

【胡坤】：我不敢说能不能拿青岛做试点，个人观点是二手房行业应该也是一个短期的一个缓冲。为什么这么说？从根本上来看：，房产对中国经济的发展起的带动作用很大；第二就是现在的80后挺多，这是购房主力军，都是刚性需求。只要是哪个政策一动，肯定有观望期和短暂的缓冲期。

【魏玉英】：我觉得这个税还是不要出的好，老百姓又要掏钱，这是从老百姓身上出的，我觉得老百姓能不能少交点税，多得点实惠。再一个我感觉这个税即便是出也有个度，比方说他是多大面积以上的，既然有钱嘛，你既然住别墅，那你就应该多交点税。

【吴晓蕾】：其实我觉得房产税试点不是按照咱们的意愿，这是咱们左右不了的。我个人观点青岛还是挺有可能性的，青岛的独特的地理位置是不可估量的，这个可能是比较重要的因素之一。从行业的发展，我一直觉得有房产税反而更好一些，至少态度比较明朗，老百姓在买房子的时候至少心里有底了，这是一个方面。再一个，即便是有了房产税影响不会太大。除了刚才几位老总提到的租赁转移的问题之外，我觉得还有一个问题要考虑，这个房产税好像没有多少钱，房价的空间肯定比那个多多了，征收房产税最起码能让这个行业更规范一些。

【周国华】：房产税的完善应该是限购政策取消的那天，刚才说到交易环节，我们现在应该慢慢的向持有环节转变，所以说如果你既然有钱你持有大量的房产，那你就应该为你的房产缴税，是这样的一个过程。所以说通过一个需求方面的调整让更多的空置的，或者说让大量房产重新出现在市面上，应该是这样的目的。

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【房天下】：限购以来青岛的经纪行业还是受到了一些冲击，各经纪公司有没有作出一些调整，调整在哪些方面呢？

【高林】：大经纪公司都在做一二手联动。21世纪目前开启在海外置业，是澳大利亚的房子，在澳洲整个30万欧元，换成人民币就是在250万左右就可以做置业的产品，第二我们在做投资性移民，欧盟的国家其实整个的房价并不比中国要贵很多，所以这是我们在做的调整，海外置业和一二手联动。

【黄温良】：信义房屋专注在我们的核心，最主要还是以人为本，重点就是在人员的培育和能力的养成上做更多的事情，为客户再多做一些事情，比我们现在所有的房源都一定要业主的委托。希望可以做更多的事情，让消费者在市场不明朗的状态下掌握更多咨询，其实这和房天下在做的事情都是很像的的。

【魏玉英】：我们也是一二手联动，再就是海外这一块做得也挺成功的，业务员也从一二手联动里面得到了一些实惠。其他的时间我们做业务员的培训，对业务员业务的提高，重点加大他们个人素质、修养的提升，再就是要求我们的店长必须跟业务员一起走进市场。中层领导和业务员一起下基层了，调动了大家积极性。我们从2011年开始到现在为止，我们的流动基本是非常少的，这块我们做得还是蛮不错的，我们还是非常自信的。下一步我们准备在市南加大力度，再就是黄岛、城阳、即墨这一块我们的力度还要加强，这也是后期的一个发展方向。我们要巩固成果，因为这个市场走向毕竟还是不是很明朗，我们要保持现状继续发展下去，这是最主要的。

【吴晓蕾】：限购以来我们拓展了一些以刚性需求为地段的店面，为一些刚性需求的买房者提供了一些条件。再就是我们加大了人员招聘的力度，为后面高峰期来临做好了充分准备，也做好培训。培训我们是从小处着力，从细节上要求，提升了经纪人的服务品质。再就是增加了大家的娱乐活动，我们经常会搞一些活动，让大家没有那么多的心情去想现在的市场不好，让他们的工作都变得丰富起来，我觉得这是最重要的，要把员工当做自己的家人，增强他们的归属感。

【周国华】：太平洋房屋截止到今年下半年正式进入青岛市场6年了，也算是一个比较老一点的品牌了，在岛城市民心里的知名度还是不错的。我们的宗旨是以加盟和直营相结合的方式，今年工作中心是以加盟为核心展开工作，所以说今年上半年我们展开了山东省17地市区域授权的工作，除了济南有我们的分公司之外，我们今年上半年又有日照、泰安等城市有了区域加盟商，下一步可能在烟台、威海地区展开新一步的工作。第二，刚才大家都讲过了，关于人员的部分。可能也是加强今年工作方面的量化要求，注重人才的培养。因为我们的直营店都分布在市南和崂山沿海一线的区域，也是想通过近期对直营体系的培养，为我们下半年的扩展做一个人才的储备。

【胡坤】：我们业务方面是把买卖作为一个群体，加大力度做一些租赁的单子。租赁市场流动性较大，以前我们只做住宅，但是现在我们要加大力度做租赁。第二，人员管理我们也是，要巩固经纪人心理上的东西，做系统化的培训，让经纪人每天感觉有事做。我们连锁店比较多，经常搞一些各式各样的活动。

【路波】：因为链家都是直营店，所以说模式都是一样的。按现在的情况来说，我们在现实招聘的时候就会谈这么一个问题，我们告诉他这是一个什么样的行业，首先就是我们把这个实际情况都告诉你，但是后期可能会通过你一个阶段性的努力之后可能会越来越顺，也就是告知新人这一块我们都会有一个深入的探讨。因为我们都是直营店，所以模式没有什么区别。链家进驻青岛市场之前有一个长期的考察，觉得这块市场确实是挺有潜力的。基于链家地产在北京的经验，2008年以前，链家地产在北京前三都不在，老排第四、第五的，也就是在2008年以后转折了，所以说有这么一个经验吧。

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【房天下】：北京应该是网络营销的模式会成熟一些，青岛网络营销对咱们经纪行业发展有什么影响？

【黄温良】：的时候客户找房都是找比较信任的一个店面，但是后来慢慢的随着网络的推出，客户慢慢的没有太多时间去找你的店面，他从网上找一些房源信息，所以说网络成交在北京那块能达到70%、80%，现在青岛的数据我还不敢说这一块。

【路波】：网络营销中还是注重发布真房源，大家都知道有些经纪人为了吸引客户发布一些比较低的价格，但是这个房子可能不存在。所以说链家也想到一点，刚开始推新房源的时候，如果说你发真实的价钱可能就不会有电话量，但是后来又琢磨一个事情，这个事情既然想做长远了，这就要慢慢的推，所以说这个事情我们一直在坚决地推。

【胡坤】：其实现在信息化越来越普遍了，人大部分时间都在网络上。发房源这个东西，表面上是发房源，但是这个可以看出经纪人的品质问题。你发真实的房源，虽然看起来价格可能要比别人要高，但是如果经过你长期来这么做的话，这对你的公司的信誉度会是一种认可。所以网络还是以真实房源为准。

【周国华】：我们是从去年开始推行经纪人的网络使用，现在我们入职三个月以上的公司都会配上端口，房天下也是我们的端口之一。房天下是一个面对的网站，我们通过房天下的客户非常多，也是有这方面的效果。对于整个二手房的健康发展，对于二手房的经纪公司来讲一定会有帮助的，慢慢的大公司会越来越多，小公司会慢慢减少，应该说经纪行业会越来越规范。

【吴晓蕾】：我们如果想要长远的做下去就要站到消费者的角度去做事情，这对于行业也好、企业也好都是非常好的。现在我们所有的房源上传都要经过店长的审核。网络拉近了人与人之间的距离，但是如果我们不珍惜消费者对我们的信任，那就会降低客户对我们的信任。因为现在老百姓对中介不是很认可，我们要慢慢改变这种现象，所以我觉得这是非常正确的道路。

【黄温良】：房地产交易就我们公司来讲，我们的理念里头最核心的就是安全和迅速。安全的部分就是真实的房源，如果连真实都没有就谈不上安全了。再就是克服时间跟空间的障碍，他可以把很多的讯息都摊给消费者，消费者可以去做判断，所以我觉得整个网络未来靠的是三方共同的努力，一个是端口这一方，另外就是消费者，消费者的维权意识要提高起来，第三就是我们自己要自律。

【魏玉英】：以前我们就是用报纸广告，后来慢慢报纸广告这一块就被网络占有的，所以我们也看到这一块。现在这个网络我们非常非常重视，我们这边有专人负责这一块，每个星期都有考核，而且我们这一块业务员通过网络也确实得到了实惠，因为他们有了成绩了，他们对这个网络就更认可了，而且发上的房源全部都是真实的，如果不真实的话对他自己不负责任，对客户不负责任。再一个，我们这个端口很多人在用，分到每一个人身上可能就是5、6个房源，他要把最精华的发到上面。我们通过网络成交的量可以达到50%，所以我们对这个网络越来越感到重要了。反正我们就把、最精华的放在里面，所以我们的电话量很大。

【郄杏丽】：网络营销是不是跟城市，或者跟咱所在的区域有一定的关系？比如说他在有些城市比较大，比如说北京，来回跑的话时间确实很长，所以在这样的区域应用网络就会更好。还有跟季节是不是有关系？需要各位验证一下。

【魏玉英】：在天气热的时候买房人出来看房子确实没有春天出来的多，门面上就看出来了。再就是到了冬天特别冷的时候，那个看房量和天气稍微温暖一点的时候差得就很大了。

【路波】：一般都是把客户分类，我觉得如果是刚性需求的话，这个时候知道是位置合适，价钱不高于市场价的话都可以考虑出手的。毕竟是刚性需求，有些时候不能再等下去，你要是等大家都买的时候价钱可能又不合适了。再就是如果说是改善性的，还有投资性的，这个肯定是需要谨慎的，并且还有好多是限购政策，所以投资一般观望是的。

【郄杏丽】：目前市场上会有一些波动，后期会不会出现一些报复性增长？

【路波】：通过现在这些种种政策的调控来看，应该不会有什么泰达的波动吧，会有一些微涨，可能大家都开始去买的时候，可能会有一点上涨的趋势，但是这个趋势不会太大，那种报复性增长应该不会。

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【房天下】：如果是买二手房的话，购房人需要前期做些什么准备呢？

【胡坤】：首先要确定自己生活方便，划定一个区域，再考虑综合性的交通、购物，再就是房子本身的质量、楼层、楼座，户型。买一手房的时候也要注意，现在基本上都是现房，如果不是期房的话，特别是对于一些合同上写的东西，包括周围有什么建设性的东西一定要特别注意，包括像前段时间交的钱，包括一些违约责任，关键还是看合同这一块。

【周国华】：首先现在来讲，现在是一个合适的机会，很多的买方没有出手还在犹豫还是有那种期望值，希望房价继续下跌。2011年中国的人均收入跟美国相比只有美国的20%，跟日本的60年代末和70年代初是差不多的，相当于80年代初的韩国和台湾。实际上这些国家和地区往后都有一个10年、20年的快速增长期，中国的经济飞速发展现在应该还有一个时期。目前来看，城市目前是2.25亿家庭，目前有三分之一住的房产要不是没有卫生间的，要不是没有厨房的。再到2030年左右，中国差不多有3亿人从农村进入城市，实际上在2010年之前，中国每年的一手房投入量是700万套，实际上我们有1000万套。现在很多人在担心房价会不会往下跌，从目前来看，调控一直没有放松，原因是为了抑制这种炒房，让真正有购房需求的人可以买到价位比较合理的房产，这是政府的意愿。所以通过这种调整来看，就像我们股票一样，你没有办法再一个点买进来，然后在点抛出。现在来看我们认为现在也到了一个比较合理的价位上，所以我认为自主需求的可以考虑买。

现在买房可能选择青岛的1号、2号地铁口，通过一线城市来看，在地铁口的房产价格比同区域的房产价格高30%以上。青岛目前交通的压力非常大，往后肯定会更大，所以说在地铁沿线买房肯定是没有问题的。其二，老城区有一些房子可能比较陈旧，但是还不到拆迁的要求，像这种房子保值性会越来越低，你如果持有这些的话，可以把配套稍微差一点的出售掉，换一个增值性、保值性更好的。第三，沿海一线的房产普通的刚需压力比较大，但是沿海一线的海景房肯定是抗跌性最强的产品，价格是一方面，在同样价格可以接受的情况下，怎么样选一套保值、增值更好的房子。综上所述现在来讲，应该说刚需也好，换房也好，应该都是不错的时机，房价从总体来看，以我个人来看肯定还是有上涨的趋势，只不过这个上涨从什么时候开始还是不好说。如果说有这种低于市场行情，或者是各方面都比较满意的房产完全可以出手，而且会增长这个人的幸福指数。

【吴晓蕾】：我说一下关于刚需或首次改善的，以前我们买房子都是看重地段，现在刚需需求的客户一般有这么三点，是价格，我觉得刚需人买房子可能价格是首位的；再个是楼层，我觉得现在是买房子的时机，尤其是现在刚性需求首次改善，现在有挑选的余地；再一个是户型。我觉得这三点是要注意的。现在来说买房子一定要考虑到周边的配套设施，像在市北、四方，基本上都是比较成熟的社区，小学、医院，或者是菜市场，都是比较重要的因素在里面。我个人的建议，大家如果是刚需，或者首次购房来买房子，尽量不要拖到9月份之后，因为有可能在9月份以后会有一个小幅的增长，可能会有一个小高峰出现，这是我个人的建议。

【黄温良】：我想提醒一点，我们一个冰箱也才几千块钱，但是我们也要货比三家，买房子更是如此，购房者更要有一个心理准备，不要怕麻烦，就应该多看、多了解、多参与，不管是一手房还是二手房，愿意多花时间的人才能买到真正合适的房子。我觉得房价从来不是问题，收入才是问题，所以买房的一定要考量自己实际的状况是怎么样，我的需求是怎么样，去选择一个合适的房子，只有最合适的房子，没有的房子，因为我们认为的房子通常买不起，所以只能选择一个最合适的房子。再来就是不要怕花时间，甚至把它当做是休闲活动。

【郄杏丽】：好房子是淘出来的。

【黄温良】：就是这样，不要怕花时间，因为这个时间是值的。

【房天下】：魏经理，买房人在买房过程中是直接和房东联系比较好还是找经纪公司比较好？

【魏玉英】：当然是找专业公司比较好，因为交易过程会出现很多风险，她们如果自己私下交易，中间会出现一些贷款、产权纠纷。现在有些房产证可能是抵押的，如果说他买这样的房子，一旦把钱给房东了，他这个真的是没办法。我们会保障他的资金安全，这么大的事情就是想得到一个安全，怎么才能安全？只有我们专业人士才能保证安全，再一个我们能保证这个房子是不是有纠纷，如果你通过中介公司会避免这种事情。所以说还是建议购房人通过有资质的大品牌公司来操作这些事情。

【郄杏丽】：现在是买房比较合适的机会。在购房的时候购房人会遇到一些问题，我们还是要通过置业顾问来解决，他们可以帮助我们来协调。

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