2月份二手房网签1751套 多重政策齐下"金三银四"可期

一、二手房市场数据分析

1.青岛二手房数据分析

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

据房天下统计数据显示，2月份青岛二手房量跌价涨：2月青岛二手房挂牌均价为15364元/平，环比上涨0.56%。据青岛网上房地产不完全统计，2月份青岛二手房网签1751套，环比上月下降53.00%，同比去年上涨24.45%。

2、区县二手房数据分析

1.1挂牌均价及走势分析

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

2月份青岛7区县中，4区县挂牌量均价上涨，3区县挂牌均价下跌。其中，市北区挂牌均价上涨幅度大，挂牌均价为15139元/平，环比上涨1.95%；黄岛区环比上涨幅度排在第二，挂牌均价8949元/平，上涨1.44%；城阳区挂牌均价环比下降幅度大，挂牌均价为7861元/平，下降1.52%。其他4区2月份挂牌均价如下：市南区挂牌均价为21006元/平，环比上涨1.17%；四方区挂牌均价为11966元/平，环比下跌0.47%；崂山区挂牌均价为22369元/平，环比上涨0.45%；李沧区挂牌均价为10649元/平，环比下跌0.25%。

1.2成交量及走势分析

【数据来源：青岛网上房地产】

受春节假期影响，2月份各区县网签量均环比下降，下降幅度大的是城阳区，网签135套，环比下降64.47%；下降少的是市南区，网签327套，环比下降41.08%。市北区网签361套，排在位，环比下降53.48%；市南区网签327套，排在第二位；排在第三位的是黄岛区，网签316套，环比下降50.86%；四方区网签248套，环比下降54.16%，排在第四位；李沧区网签216套，环比下降51.68%；崂山区网签143套，环比下降61.56%，城阳网签少为135套。另外，高新区成交5套。

二、网友关注度数据分析

据房天下统计数据显示，青岛市南区居热搜区榜首，商圈搜索中，薛家岛仍然是商圈搜索榜首；鲁信长春花园依然为热搜楼盘首位.。

2月份，青岛二手房市场3号线地铁线的热门搜索站点为双山站；镇江路小学为热搜小学榜首，南公司小区成为为关注学区；三居室、70-90平米、50-80万均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

据房天下数据监控中心统计显示，在2月份青岛市各区县搜索热度中，市南区以19.39%的搜索占比高居榜首；排名第二的是李沧区，搜索占比16.72%；市北区搜索占比16.33%，位列第三。

2.商圈关注度分析

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

2月份青岛二手房市场商圈搜索情况显示，黄岛区薛家岛登上商圈热搜榜首位，搜索占比5.45%；市北区浮山后以3.80%的搜索占比排名第二位；排名第三的是李沧区的金水路商圈，搜索占比为3.72%；进入前十名的还有崂山的浮山前、高科园和颐中体育场商圈，市北的台东商圈，黄岛的长江路商圈，城阳的西元庄以及市南的福州南路商圈。

3.楼盘关注度分析

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

2月份，崂山区的鲁信长春花园仍以1.81%的搜索占比位列；排在第二位的是李沧区的福临万家，搜索占比为1.33%；崂山区的海尔东城国际和市北区的城建湖光山色排在第三和第四位，搜索占比分别为1.18%和0.96%；进入前十名的热搜楼盘还有百通花园、新贵都、万科蓝山、四季景园、中海国际社区和金光丽园。

4.教育地产关注度分析

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

2月份青岛小学搜索榜中，青岛镇江路小学以96.43%的搜索占比高居榜首；平安路第二小学排名第二，搜索占比1.87%；李沧区实验小学搜索占比为0.48%，排在第三位；进入前十名的小学还有市南区的实验小学、基隆路小学、太平路小学、嘉峪关小学，分别排在第四位、第七位、第八位和第九位；市北区的台东六路小学、同安路小学和青岛师范学校附属小学，分别排在第五位、第六位和第十位。

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

2月份青岛教育地产搜索情况显示，位于四方区的南公司小区成为受关注学区楼盘，其对口小学是青岛平安路第二小学；排名第二的是北海分局家属院，其对口小学为青岛师范学校附属小学；江苏路小区排在第三位，其对口小学为青岛市实验小学。

5.户型、价格、面积关注度分析

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

在各种户型的需求上，3居仍然是网友为青睐的户型，搜索占比达到43.89%，居首位；其次为2居，占比为40.07% ；一居搜索占比7.68%，位列第三。

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

在价格方面，50-80万搜索热度高，占比26.50%，其后100-150万热度居次席，占比17.04%，80-100万占比16.90%，居第三位。

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为21.51%；90-110平米的搜索占比为17.41%，位居第二；110-144平米搜索占比为16.40%，为网友热搜排行第三位。

三、房源分析及热门推荐

据房天下统计数据显示，2月份，青岛热门楼盘关注度较高的有崂山区的鲁信长春花园、李沧的百通花园、市北的城建湖光山色。接下来小编就推荐几套热房天下源，只有0.5%，装修、交通、教育、生活配套、性价比等多个方面具有优势。

【数据来源：房天下查房价青岛二手房数据中心】

热门推荐一：鲁信长春花园

鲁信长春花园室内图

【房源特色】

满五年免营业税、开发商统一非毛坯

【推荐理由】

此房是青岛著名楼盘--鲁信长春花园中很合适的一套，房产证已经满五年，因此可以省不少税费。户型是经典耳朵户型，双南一北卧，户型通透全明。小区内由开发商统一非毛坯，直接就可以拎包入住。鲁信长春花园内景观相当棒，绿化率也很高，加之崂山的空气质量可以说是天然氧吧。紧邻颐中体育场，周边配套齐全，出行、生活、就医都很方便。

热门推荐二：百通花园

百通花园室内图

【房源特色】

教育地产、双地铁房

【推荐理由】

此房源已经满两年，可免双税，为您省去不少费用。房子的户型是双南一北卧，大户型居住起来绝不拥挤。百通花园是成熟小区，小区内配套齐全，超市、银行、农贸市场等应有尽有。教育方面，小区内有机关幼儿园、浮山路小学，西门就是青岛六十二中，不必为孩子的上学问题发愁。小区交通便利，双地铁口，公交线路也很多。

热门推荐三：城建湖光山色

城建湖光山色室内图

【房源特色】

婚房豪装、多层顶加阁

【推荐理由】

房子满五年，为您省去5.62%的营业税和2%的个人所得税，是非常稀缺的多层顶加阁，装修保护的非常好，可以拎包入住。一共三个卧室，阁楼的利用率很大，两个卫生间也让生活变的更加便利。小区中心多层，公摊很小，四周也不临路，环境安静，采光和视野没有问题。

四、政策案例解读及展望

1、政策解读

2016年2月2日下调不限购城市首套房和二套房首付款比例

2016年2月2日，央行联合银监会出台个人住房贷款政策，下调不实施限购城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次购房的首付比例原则上低为25%，各地可向下浮动5个百分点。同时，二套房低首付款比例调整为不低于30%。据了解，岛城多家银行，工行、农行、建行、招行、兴业、平安以及青岛银行都已开始执行新政，首套房、二套房贷门槛均已降低。

根据人民银行、银监会《通知》的表述，获得低首付20%的前提为 “居民家庭首次购买普通住房”。除了首次贷款购房外，如果市民结清首次贷款的房贷，再贷款仍可享受20%的首付政策。与此同时，二套房首付比例也由原来的40%全面降至30%。

解读：对于首次购房的刚需一族，首付比例低至两成，能够大大减轻经济上的压力。并且，目前处于低利率通道，即使贷款额度增加，房贷利息并不会有大幅的提升。其次，对于有改善房需求的家庭，也会减轻不少经济负担，刺激改善型住房销量的增长。

2016年2月17日央行上调公积金账户存款利率

经国务院同意，近日中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》（银发〔2016〕43号），决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

解读：既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款，进一步提高住房公积金制度公平性和有效性，也有利于简并住房公积金存款利率档次，符合利率市场化改革的总体方向。

2016年2月19日财政部调减契税

对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

解读：以前的楼市政策更多的是照顾刚需群体，现在在契税和营业税方面取消了144平普通住宅和非普通住宅的区别，并且二套房首付仅需3成。在当前的政策下，购房群体都会受益，其中受益大的就是非首套购房群体，各项政策利好改善型和大户型的成交，以前因政策限制积压的改善型客户将会得到释放。

2016年2月22日青岛首套房契税按区县认定

自2月22日起，我省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房的认定由“市”变“县”(市、区)。以青岛为例，购房者在市南区有一套房，但是首次在市北区购买房产，契税缴纳时按照首套房标准执行。纳税人应在房地产主管部门出具家庭住房情况书面查询结果后的5个工作日内办理涉税事项。

解读：山东省的新政是在国家政策的基础上，针对契税扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房的影响会比较大，受益人群也比较广，将进一步利好青岛市房地产市场，鼓励市民通过换房子或者买二套房来改善住房条件。

2、市场展望

2月份因为正是春节期间，作为传统的楼市淡季，每逢春节期间的月份就是全年成交的低点，据青岛网上房地产统计，今年2月份青岛二手房共网签1746套，环比上月下降53.14%，但是同比去年上涨24.09%。自2月份以来，楼市利好政策频出，2月2日央行发放过年大礼包：不限购城市首套房首付降至2成，2月19日，三部委出台房产交易契税和营业税优惠政策，对房产交易环节进行成本减免，2月22日起，我省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房认定由“市”变“县”(市、区)。在一系列政策利好的影响下，青岛二手房市场迅速回暖并持续升温，据房天下二手房电商人员反馈，2月下旬二手房带看量以及签约量都有了很大程度的增大，因网签数据的滞后性，所以二手房市场的火爆目前还未体现在数据上面，不过青岛楼市会迎来“金三银四红五月”。

在楼市成交迅速回暖的同时，青岛二手房挂牌均价也呈现上涨的态势，据房天下数据中心的统计数据显示，二手房挂牌均价持续上涨，2月份达到15364元/平，环比上涨0.56%目前一线城市，如北京、上海城市等房价暴涨，很多购房者担心这种局面会传递到青岛，不过从目前来看，青岛作为去库存的城市，楼市供应量并不像一线城市那样紧张，虽然房价也有上涨，但是不会出现一线城市那样的暴涨局面。

目前，在低利率、低首付和税费优惠的条件下，不管是首次购房还是改善型购房的刚性需求都没有必要再观望了，有合适的房源可尽快出手，但消费者也不必恐慌跟风购房，青岛房价暴涨的几率很小。