青岛进入集中交房期 业主收房常识一个不能少

【开发商需要提供什么证件？】

交房是指依据商品房买卖合同的约定，开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。一般来说，青岛大部分开发商都会将交房委托给物业。虽然法律上来讲是允许的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。

一般来说，开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》，书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容：

（1）办理入住手续的时间、地点；

（2）购房人需携带的文件、资料；

（3）购房人需交纳费用的说明；

（4）提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果；

（5）基本流程及相关注意事项。

《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时，开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的，开发商应与购房人签署《交付合验单》；查验房屋发现问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。

此外，开发商作为商品房买卖合同的相对方，应当首先向业主展示“三书一证一表”。

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。

 【购房者要交纳哪些费用？】

除了开发商需要出示一系列的证件和手续，准业主在拿到新房钥匙之前也需要交纳不少的费用。但是其中有些合理有些是不合理的，因此在交房房屋时，交房费用知识是必须要懂的。对于开发商要求新房业主缴纳的煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等，这些可以拒绝。除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。

目前来讲，依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用虽然不能作为交房的前提，但是这些费用却是在交房前后准业主们需要交纳的。

1、住宅专项维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

缴纳标准：多层按照建筑面积51元/㎡收取；高层按照133元/㎡收取；

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收。

2、契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时交纳

缴纳标准：90㎡以下（不包含90㎡）总房款的1%；

90㎡—144㎡以下（包含90㎡、不包含144㎡）总房款的1.5%；

144㎡以上（包含144㎡）总房款的3%；

房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

3、装修押金

装修押金是在装修的时候物业管理公司要收取的装修保证金。

缴纳标准：青岛市新建小区的装修押金一般在500—3000元不等。

特别提示：在业主装修完毕经物业公司检查合格，在一定时间内返还给业主。任何人(包括业主)如果改变原户型承重结构墙或损害小区公共设施，物业公司都有权且必须给予制止，已经造成损失的要照价赔偿。

4、面积测绘费

缴纳标准：面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

 【验房时需要注意哪些细节？】

除了交房标准法律知识外，交房时购房者还需要掌握一些验收新房的知识，下面介绍一些验收新房的细节给首次置业的准业主们。

土建验收

1．楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）。

2．墙面、楼板面、天花板等不出现明显的裂缝。

3．门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

给排水验收

1．给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳处。

2．所有水龙头出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好。

3．厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速。

4．在厨、厕做泡水试验24，无渗漏现象，其中：地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；不应有水从厨、厕沿墙脚渗到厅、房墙面；上层住户厨、厕、阳台内的水不应渗下至你家相应的天花（特别要检查天花板灯座、竖管口周围）；屋面下的天花板和墙拐角、墙面（尤其是窗周围）不应有水渗入的痕迹。

电气验收

1．检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；

2．检查户内电线铺设走向是否合理与美观；

3．三线插座是否已安装接好地线；

4．灯具开关是否正常，插座可否通电（不妨带上可充电剃须刀等物来试验）；

5．门铃、报警系统是否工作正常。

装修验收

1．品牌是否与合同约定的或样板间使用的一致。目前市场上在售的楼盘大多是期房，购房者在签订购房合同时开发商们往往还没有确定未来选用的装修材料的具体品牌，因此大部分购房合同关于装修品牌的约定往往只是“某品牌或同档次产品”，甚至仅用“高档”一词代替。所以，购房者在签订购房合同时，关于精装修部分必须有较为详细的补充协议，对于装修所用的材料和设备设施等必须约定品牌和型号。

2．如果品牌与合同约定一致，还要查看实际交付使用的产品与“样板间”里的“样板”相比是不是相对档次的产品，还是被替换成了档次较低的。有的开发商在交房时，样板间早就拆了，根本找不到什么“样板”去对质了。在这种情况下，证据很重要，比如当初留下的一些样板间照片。

3．施工质量如何。注意查看是否存在磁砖空鼓、地板起翘、墙皮裂缝，甚至门窗歪斜等问题。