岛城银行未收到房贷调整通知 目前认贷也认房

青岛国土资源和房屋管理局等六部门出台意见，称出售住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。对此，刚需改善族欢欣鼓舞，不少人感叹：买房的春天终于要来了。不过，截至昨晚10时，青岛市主要银行相关负责人表示，暂未收到房贷调整通知。但银行业内人士透露，任何一项政策从出台到落地都需要一定的时间，首套房认定标准松绑或只是时间问题。

目前，多家大银行对房贷政策的回应“千呼万唤始出来”，表示依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。中国建设银行相关人士23日在接受记者专访时表示，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。

完善差别化房贷政策

22日，有媒体报道，央行召集各大行开会透露了放松房贷的想法，四大行或将放松首套房认定。消息一出就引发了市场的广泛关注。截至记者发稿时，央行还未回应此事，但多家商业银行对此事有所表态。

据悉，建行相关负责人在接受记者专访时表示，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求。他也提到，应将完善差别化房贷政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。

工行表示，正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

“现在房贷政策主要是针对前几年房价持续高涨，泡沫不断的情况，带有一定的行政色彩。”交通银行首席经济学家连平认为，目前房地产市场的供求关系已经发生明显变化，库存增多，需求存在，但因为各种限制措施难以充分释放。如果继续维持原有政策是不合适的，需要顺应市场变化，进行合理的调整。

岛城银行暂未收到通知

据悉，目前各银行现行房贷政策为央行和银监会等发布的，具体标准为首套房贷首付三成，二套房首付六成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买三套及以上住房的不予贷款。而在首套房认定上，执行“认贷也认房”的标准，即个人卖掉住房后再申请贷款也按二套房贷标准执行。

针对青岛市六部门出台的意见调整首套房认定标准一事，记者昨时间联系青岛各银行，相关银行负责人均称暂未接到总行相关通知。

“我们也在密切关注青岛市六部门出台的意见，同时不少银行也传出限贷松绑的消息，不过我们暂未收到总行调整房贷政策的通知。”农行青岛分行个贷部相关负责人介绍说。他也提到，如果首套房认定标准进行调整完善，这对刚需购房族将是一个好消息。

记者随后从中、工、建、交等国有银行等了解到，它们均没接到总行调整房贷政策的任何通知。而兴业、浦发、青岛银行等银行房贷相关负责人受访时也明确表示，首套房贷政策暂未调整。

“既然国有银行已发出房贷调整信号，明确支持购房自住、抑制房产投机，这说明首套房认定标准调整已八九不离十，而且青岛市六部门也出台相应意见，限贷松绑或只是时间问题，或许用不了多久就会实行。”一家股份制银行青岛分行房贷业务经理陈中（化名）表达了这样的观点。

首套房贷利率8.8折

在房贷利率方面，岛城银行暂未有新变动，还是首套房贷利率8.8折。本月初，青岛银行宣布扩大房贷利率优惠，办理首套房贷只要信用记录良好全部可享9折优惠，部分客户可以享受8.8折的更高优惠。另外，青岛农商行也执行首套房贷9折的优惠。

记者昨日调查得知，农行、中行、建行等国有银行房贷利率并未发生变化，目前首套房贷仍执行基准利率。各银行房贷相关负责人受访时也称，目前也未收到调整房贷利率的通知。在首套房贷利率优惠方面，绝大多数股份制银行跟国有银行步调一致，还是对优惠利率说“不”。

不过，记者采访时了解到，虽然房贷利率暂未进行调整，不过多数银行审核条件有“松绑”迹象。“以前凡是有还款等现象的贷款人，我们贷款时会将利率上浮，严重的甚至不发放贷款，不过目前我们会根据其近期还款表现等条件综合考虑，大差不差就会发放贷款。”青岛一家银行房贷业务经理受访时说。

期盼“限贷松绑”

“限购放开了，就盼着限贷松绑呢。”在市北区有一套套一住房的胡先生激动地说。2010年，胡先生在市北区购买一套30多平方米的套一住房，而如今孩子出生，他打算卖掉住房结清贷款，然后再贷款买套90平方米的改善型住房。

“没想到银行认定是二套，需要交60%的首付款，市北区90平方米的住房也要90万左右，首付60%就是50多万元，这让我压力很大。”由于没法凑出这笔钱，胡先生一家目前只能租房住。

首套房可按基准利率执行，有的甚至可以享受优惠；但二套房贷不仅需要首付六成，利率为基准利率的1.1倍。因此，首套房的认定标准对于“刚需”购房者来说意义重大。

中行、建行等四大行及招行、中信等股份制银行信贷部门相关负责人也向记者透露，类似胡先生这样的情况并不少，他们在办理房贷业务过程中时常碰到这样的刚需改善族。对此，他们也是爱莫能助，毕竟房贷政策摆在这里。“如果首套房认定标准能调整一下，我想对这些刚需改善族真是非常大的利好。”一家股份制银行个贷部经理王先生如是说。

据了解，7月份建行组织31家分行参加住房业务专题研究班，对房地产的市场形势进行研讨，多家分行相关人员均对“认房又认贷”所带来的问题有所共鸣。

中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚认为，房贷松绑应该是大势所趋。前几年为了抑制楼市泡沫，出台了很多限制性措施，信贷政策非常严格，比如对首套房“认房又认贷”等，在抑制投机的同时，也“误伤”了不少有刚性需求的购房者。

房贷政策正待完善

目前，国内二线省会城市几乎全部取消限购，仅北京、上海、广州、深圳等一线城市和珠海、三亚等两个旅游城市还未取消限购。而部分地区已现放松首套房贷款界定的端倪。早在青岛之前，福建也出台同样规定，“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。”

上海一房地产机构负责人认为，以目前市场情况看，首套房贷款的放松势在必行，首套房的认定为认房不认贷、二套房利率恢复到基准利率，都会逐步成为现实。“限贷放松一定会遵循一个原则：凡自住需求都会得到支持，但由银行把控风险。”专家表示。

对此，曾刚认为，房地产市场区域性本身很强，不同地方的市场有分化，让银行和地方政府结合当地情况，采取合理的房贷政策是正确的。“近几年来我国对房地产市场的管理比较复杂，对房贷的逐步松绑应该是回归到正常状态，支持有改善型住房需求的人群，对部分群众是利好。”

房地产销售圈一整天都在讨论限贷松绑的事，圈里人全都特别高兴，好久没这么热闹了。”青岛一家房地产开发商销售总监向记者透露，在销售过程中，开发商明显能感受到，购房需求不是没有，而是信贷支持不足导致需求难以释放。“尤其是很多改善型住房需求，按照二套房认定首付必须达到六成，这对于很多购房者来说难度很大。如果贷款还清这种改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能换得起房了。”这名销售总监说。

首套房贷标准还可放宽一点

科威不动产青岛区域总经理孙杰指出，继限购放松后，各方就在期待“限贷”的放松，最近关于这方面的消息满天飞，让人看到了限贷放松的希望。“8月限购局部放开后，我市房屋销量出现了较大增长，此前积压的购买力得到部分释放。9月我市全面放开限购，但从目前的市场来看，销量并没有像8月那样突飞猛进，市场上还是有一股观望情绪在弥漫，这主要是由于信贷仍未放松造成的。”孙杰分析指出，没想到距离我市全面放开限购不到一个月的时间，我市再次下发文件，并着重提及了信贷的松绑，这无疑将对市场起到进一步提升的作用。

不过他也指出，“我个人觉得其实政策可以再放宽一点，比如对首套房的认定，这次新规只是‘将住房出售后再购房算作首套房贷’，这对部分首次改善住房条件的家庭来说是个利好。但实际生活中还有很多家庭是需要两套房的，一套用来自住，另一套给老人住，这在当前城镇化的大背景下很普遍。如果此条新规表述为‘名下住房还清贷款后再购一套房，按首套房贷认定’对市场的拉动作用将更大。”

另外文件中指出 “对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税”，在孙杰看来，优惠力度还应该加大一点，对于这样的购房家庭应实施契税补贴，国内其他一些城市已实施了契税补贴政策，将推动中低收入家庭入市，实现他们的住房梦。

不过总体而言，孙杰认为此次文件的出台，将加速市场的回暖，在他看来，“这是继2008年之后的一次购房机会。”

楼市短期内将震荡前行

分析人士指出，继四川、福建等地推出救市政策之后，青岛属于较早出台鼓励性政策的城市。文件明确了对于拆迁改造、自住首套和改善换房的信贷和税收扶持，落实了中央“差异化调控”的思路，对楼市具有积极的影响。尤其是首套房贷认定和契税减免，对于购房者是很实惠的利好。另外对于开发商的备案只限定于90平方米以上房源，也体现了差异化的思想。在保障刚需住房的价格稳定基础上，大面积住宅推向市场化。总而言之，限购已去，限贷渐松，房地产市场整体环境已经趋暖。只是这市场化的调节尚未结束，高库存和降价潮并存，恐怕市场短期内仍会在低位震荡前行。

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