韩学东：便利交通助推城阳楼市 限贷不会取消

7月底，青岛国土和房屋管理局宣布，自8月1日零时起，城阳、高新区、黄岛放开限购；青岛市内三区(市南、市北、李沧)和崂山区144平米以上住房取消限购。青岛放开住房限购政策，市场信心开始恢复。其中，全面解除限购的城阳和黄岛，市场表现尤为活跃。作为大青岛三城联动的重要城区之一的北岸城区城阳区，实施三年的限购政策正式退出，同时，青岛积分落户的制度也提上日程。诸多利好因素共同作用下，未来城阳区楼市将有哪些精彩表现？未来该区楼市如何发展？取消限购后买房租房应该注意什么？

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太平洋房屋青岛北总部副总经理韩学东

太平洋房屋青岛北总部副总经理韩学东认为，现在正值青岛的旅游旺季，很多的一些话题也是围绕着这个方面。那么，城阳区有没有特别值得大家关注的旅游景点，以及附近的楼盘呢？针对于此，韩学东介绍到：城阳的旅游景点是这样的，城阳并没有太好的名胜古迹，包括人工的景点也没有。城阳能够称得上旅游的基本也以休闲为主。很多外地的旅游客户，可能是奔着崂山来的，是奔着青岛这个沿海城市来的。到了青岛以后，旅行社在安排行程就会把城阳的景区放进去，因为城阳的景区有两个特点，一，免费；二，以休闲与健身为主。

总结说来，城阳这些所谓旅游景点，无非就是山，水则没有，基本就是山跟农产品。像棉花山、毛公山，都是以健身为主。另外就是农家产品，像水果、草莓，整个夏庄那边的草莓采摘园是很大的，我有一个朋友就是做这个行业的，每年到下草莓的时候，人流量也是很大。另外，城阳比较好的就是樱桃山会，再一个比较好的就是水峪的樱桃山会，然后就是棉花的樱桃山会，城阳的所谓旅游景点就是这个。城阳这边来讲，很多人去海边的话，其实他们并不去一浴也不去石老人，他们去仰口，那就走惜福镇，带动了财宝山庄、德郡、包括千禧这些楼盘。

对于网友比较关心的城阳与市区联通的交通状况，韩学东表示：很好，王沙路和青银高速都很便利。比如说百通香溪庭院这个盘，从历年来讲，每年的交易量都不错，为什么呢？因为在我们领军打惜福镇这个盘之前，惜福镇没有品牌的中介在做，顶多有一些其它品牌的加盟店在做，没有这种直营体系进去，所以都够不上。比如说百通香溪庭院，那些别墅都让市区的同业把蛋糕给分了，因为他们操作的客户更多是市区的。尤其是在李沧，或者是说在交通比较好的地方上班的，他就宁愿选择住香溪，省了一部车的钱，可能住了环境更好，面积更大的房子，前面就是崂山水库，后面就是山，所以那个位置非常好，交通很方便。

我们今年开始陆陆续续的关注那边的客户，专门挑了一组人去做百通香溪庭院的楼盘，在那也摆了一个店面，有没有客户，要看那边旅游淡旺季的情况。从今年来看，我们的别墅也是不错的，大，单均价值高，可能在崂山卖一套房子四五百万很正常，在城阳过百万就大单了，卖别墅可以做到二百多万的单，应该说挺好的。我觉得城阳其他的别墅盘也有成交，只不过我们城阳的经纪行业还没有发展到那种程度去占有它，可能更多都是私下成交了，或者通过物业，转介绍成交了。作为一个专业的房地产中介公司，对某一个小区的成交量是有至关重要的作用的。

在谈到城阳租房市场时，韩学东提到，城阳区租金想涨也涨不动，因为有大量的小产权房在牵着它。城阳是的旧村改造示范区，后田是全青岛市的旧村改造十佳，城阳这几个旧村改造的项目排名都很靠前。

由于租房的人在量上不会有太大的变化并且小产权房体量比较大，这两方面支撑着城阳区租价的稳定。韩学东认为，高端一点的可能会好，要是租到2万、3万、4万、5万，可能房价涨了租价就涨点，不过也很有限。城阳有很多的韩国人和朝鲜族人，韩国人的消费理念我觉得很奇怪，他宁愿一年花6、7万去租个车，他也不买车，不知道为什么，也搞不懂。身边很多人就有这样的：把私家车租到韩国企业里边。消费意识不一样，韩国人追求的是享受，而不是财产。中国人追求的是要有资产，我累点，得到的东西就是我的，但是韩国人不那么想。万科那边经常有这样的韩国人，租个房子花五六万，即使买一个房子一个月还贷也没多少钱，但是，他们就是常年的那么租，并且长租。

因为城阳韩国人非常多，在的韩国人常住城市里面，青岛也是非常靠前的。他们也算过账，从韩国到青岛两天，吃吃饭，唱唱歌，夜总会玩玩，这比在韩国便宜，所以很多都来青岛这边。另外，的时候，城阳起步不就是因为韩国企业，服装，工艺品，标牌厂，手工成本很高的，拿着美国的进出口权导进来，因为中国的成本低。像这种韩国企业不赚钱，比如说做一个牌子，发到美国也是一块钱，在中国做成本就是一块钱，但赚什么钱呢？因为这其中有退税的钱，但是退税期一过企业就走掉了。

限购放开了之后悬在购房者心上的就是限贷了，银行这块卡也是比较紧。韩学东解释道：因为限贷是在限购以前就出现的事物，它俩是完全两回事，是限贷政策先出来的。目前看限购拿掉，限贷仍然存在，并且限贷不会取消，作为国家调控房地产市场的有效手段，不会把它取消掉，限贷的门槛也不会取消掉的。

现在贷款利率基本都上浮了，基准的都很少。现在信贷政策是吃紧的，根源是放款规模小，即我们通俗讲的额度，还有一个是存贷比的问题，这一招已经控制了前面了。比如说，银行一个月大约就能放一千万吧，那再有能力再贷款也没用，反正就能放一千万，做两千万的结果就是另外一千万放到下个月，但是第二个月又贷款两千万，那就没有办法了，早早的就把贷款停了。现在说适当提高首付比例，适当增加利息水平，这样等于把一部分客户逼出去了，就不给他做业务了。另一方面就是放慢审批的角度，即使审的快也没用，已经压了两个月的款都放不了了，那也没必要审那么快。

所有银行都是这样的慢动作就带来了一个问题：就是我们所看到的上半年交易量的低迷，包括开发商也是一样的情况。但是从前两个月开始，陆陆续续的，像中信这样的银行也开始重新做了，原来没有额度是没法做的。还有一个其实是个贷经理积极性的事。比如我们是一家银行，这些人都是个贷经理，今年有充足的额度往外放，我就支持大家，他们就出去拼命的做业务，拼命的接贷款，相对的这就是正向激励，他们都努力做。反过来很多经理都没有绩效，你做多少贷款都没绩效，那他当然不愿意做，所以很多就不做了。个贷经理的积极性我看今年相当的不高，做了也没绩效谁做？但是下半年，现在来看的话，几个大银行的规模还是比较充足的，中行困难点，工商、农行应该都比较充足。

另外，韩学东也提到，公司的银行平台也非常大，像城阳的中农工建，包括招商行。现在我手上这个是平安银行送过来的业务，信用类的贷款，像平安银行现在就剑走偏锋了，出来一些非抵押的业务与信用类的贷款，因为房贷控制严。但是，它解不了渴，额度太小。这些业务主要针对个体工商户，刺激小额度成本的经营。

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