青岛二手房市场或"量升价涨"购房者需尽快出手

7月24日，房天下特邀青岛房地产经纪行业内权威人士参加第28期大话经纪，本次大话经纪的主题为《还原楼市真相 青岛二手房市场半年谈》。纵观2014年上半年青岛楼市，二手房共成交11986套，月均不足2000套。同比去年上半年21008套下降42.95%，环比2013下半年二手房签的16676套下跌28.12%。上半年青岛新房成交共计45458套，同比去年下降23.49%。其中，住宅成交37749套，同比降幅达到30.52%。上半年青岛购房者整体的状态是“持币观望”，虽有“央五条”等政策的发布，但实际并未对市场有明显促进作用。下半年的市场将如何发展？购房者什么时候出手较为合适？房天下特邀请业内嘉宾，为网友解读上半年二手房市场，并给出置业建议。到场嘉宾普遍秉持一种观点：未来青岛房价依然会持续稳定上涨，目前的“持币观望”仅是阶段性，建议有居住需求的购房者还是早点出手。

本期大话经纪到场的嘉宾有：惠百家不动产副总经理吕晓宗、太平洋房屋山东总部副总经理江世杰、太平洋房屋崂山区域总经理张贺、太平洋房屋城阳区域总经理楚宜杰、21世纪不动产青岛区域运营总监程东、21世纪不动产中天人和店总经理张煜、乐其房屋总经理曹中达、住佳兴业不动产总经理高向森和副总经理柳祎、城市之家总经理王秀芳、儒房地产总经理丁大伟、易居房屋总经理徐玥、青房置换区域经理苏鳞、科威国际不动产区域经理郭可悦、22世纪不动产区域经理尚蔚文靖、中驰房产总监王永芳、房天下二手房集团青岛公司总经理郄杏丽。

房天下第28期大话经纪现场嘉宾风采

上半年市场整体“量价齐跌”金融政策等成上半年主要影响因素

根据房天下提供的上半年的市场成交和房价走势情况，各位嘉宾总结分析了上半年青岛的二手房市场概况：

楚宜杰：我作为城阳这个区域来讲，对二手房的走势，刚才看的数据和我们自己的成交量也是差不多的，每个月都在上涨，趋势都是在上涨，并不是很多，但是还是在上涨。包括成交量，包括业绩，也是都在上涨。可能站在城阳这个小区范围内，看不到青岛市的情况，只能说谈谈我个人的看法。

张贺：从数据上应该已经很说明问题了，年初就说今年的市场恐怕是进入秋天，天凉了，市场可能会冷一些，但是冬天还不至于，不会像2011年限购元年那样，或者像2008年经济危机那个时候的样子。这些数据的反应肯定是客观的，购房者、老百姓、房东心里对市场的预期是怎样，会不会更理智，会不会对政府的调控政策越来越有效果。虽然今年没有新的调控政策出来，但是从贷款政策来看还是在收紧，作用到二手房交易市场上，影响了交易量，甚至影响了价格。

但是我个人觉得，不管上半年怎么样，上半年毕竟过去了，我想可能客户，或者说我们的老百姓，包括我们的同业也更关心下半年会怎么样。对于下半年，甚至包括接下来的明年，我还是比较乐观的，算是谨慎乐观。因为市场态势没有变，供求不平衡没有变，对房地产的观念没有变。很多东西没有变，而且现在还有一些微妙的数据在变化，比如今年年初参加咱们房天下年会的时候，华远的任总说了一个数据，现在咱们国家的城市人口，城市的家庭数量在增加，城市人口在激增，城市的单位家庭的人数在下降。原来我们国家平均一个城市家庭是3.6个人口，现在变成2.1，家庭越来越小，家庭数越来越多。接下来恐怕单位家庭的人口数还要下降，西方都是一点几，影响二手房需求的，我觉得家庭数可能比人口数更为直接。城市的家庭数越来越多，大家变成小家，我想对于房地产需求的这个大态势是不会变的。而且从现在来看，交易量下降很大，但是房价，至少青岛我们掌握了一些房价，基本是没有降，官方统计的数据跟我们实际掌握的数据不太一样，基本房价没太降，或者只是局部区域下降了。

江世杰：二手房这个市场，国家一直在调控，近十年来，从2005年到现在。终于到了2014年国家不调控二手房了，用金融的政策牵住了开发商的脖子，开发商的融资成本很高，银行又不想赚开发商这种按揭贷款的钱，宁可去做信托。所以说今年的市场影响主要是开发商的资金链断裂，或者说短缺，造成了对市场的这种影响，使我们的二手房房东跟进，二手房的客户跟进。这其实就是市场的规律，量变产生质变，对开发商的不确定性产生了对整个市场房价的预期，这应该是今年上半年产生这个情况的最主要原因。我觉得这个事对房地产行业来说是个好事，它由市场规律来起作用。不管是开发商还是二手房这个行业所有从业公司，目前都是一个机会，我们重新审视一下到底这个行业应该怎么走，公司应该如何去管理，我想这样对未来整个市场是一个非常好的导向作用。我们要抓管理，讲究客户的服务，比如服务质量、服务水平、服务及时性等等。至于整个房价、成交量的变化，我认为下半年会好于上半年。

程东：其实金融缩紧某种意义上来讲，到今年彻底没有优惠利率，甚至还有上浮，在能力上限制了一些人购买的需求。我认为造成今年不如去年，更主要的是消费者购买意愿的下降，其实购买意愿就来自于消费者对市场的判断、看法，这个看法如何形成？其实就来自于开发商。媒体报道，从年初开始媒体就在报道个别城市的个别项目怎么样怎么样，但是确实不少开发商存在这样的问题，最终导致了金融的原因，甚至我个人认为有反腐的原因。比如说青岛有些拆迁改造的项目，本来老百姓都搬走了，补偿款都已经到位了，这个项目不动了，老百姓又搬回来接着住。我觉得除了这个钱方面的原因之外，可能在深层次方面也有一些因素。再加上国家的改革等等一系列因素在作用，导致了这种情况。所以说造成今年上半年这么一个状况的因素，最主要的还是消费者本身的购买意愿。当然，如果下半年要想回到一个比较火的状态，或者往去年的趋势去走，我个人认为钱这方面，金融这方面可能是一个重要的因素。在这里我不加评判，我们只能拭目以待。

苏鳞：我认为今年上半年市场不好本身也是一个金融的问题，可能消费者投资渠道比较多了。其实每年的房屋成交可能大部分就是一些投资者居多，刚性需求虽然说占一大半，这证明拉动房价成交量还是这种投资者。包括现在金融各个方面，投资的渠道多了，再加上现在银行政策收紧了。最主要的是国家宣导房价降了，老百姓觉得房价降了，但是对于青岛房东来说，大部分房东比较能沉得住气。其实二手房我认为它没有价格标准，可能只有一手房有一个标价。说到底其实我认为还是消费者自己的观念这一块非常重要。

郭可悦：我这边是这样，我主要关注沿海一线的部分，对这边看的多一些。2014年上半年，从我们的观察来看，沿海一线量跌得很厉害，价格没有太大变化。但也有一些部分房东急用钱，抛售房子，很便宜。但是现在因为大环境的影响，还是卖不掉。我觉得下半年，今天上午我们刚开完会，把整个下半年的走势开始也简单了解了一下。上午统计了一下，现在已经有29个城市不同程度的开始向房地产行业倾斜，国家也好，地方也好，明也好，暗也好，都在扶持房地产业的发展。应该讲对于下半年的市场还算比较乐观，到底能变成什么样，这个也不好说。

柳袆：其实前面各位老总已经说得很详尽了，我们主要是做四方，也代表不了整个青岛区域，我就说一下我们公司的实际情况。在我们实际关注的过程中，我们发现就我们公司的一些业绩也好，成交量也好，和去年来说应该没有明显的下降或者上升，总体来说我认为是比较平稳的状态。可能在二手房交易过程中应该能体现这么几个特点。

个，因为我经常去店里面找一线的一些业务人员沟通，到目前为止，我认为和去年相比，今年有些业主挂牌的价格可能没有去年那么高了，这可能受大环境的影响。

第二个，成交的周期明显比去年长，现在有些案子可能要经过两到三个月的时间。前一段时间我们看到有一个案子，我跟我们同事聊，这个客户一直在反复，这个周期明显在拉长。

第三个，客户看完房子，议价的浮动比较大。有的时候包括一些媒体，或者一些其它的地方也看到，二手房的议价给这个客户的原则就是照10%。但是在实际过程当中，有些房子降价的力度比以前大得多，这是我们目前看到的信息。

当然，下半年具体怎么样，谁也不好说，但是我认为从我们公司和我们所看到的现象来说，应该是比较乐观。为什么？个，我们同事手头作业的过程中有一部分客户，回访过程中他经常反馈一个词叫“观望”，代表他有意向购买，什么时候释放就很难说了。现在国家利好的政策也是有，大部分城市已经放开限购了，当然了，在操作过程中有没有限购可能对消费者实际来说影响并不是太大，但是我觉得影响的就是从信心这块，消费者看到限购已经放开了，购房的资格应该比以前更宽一点，这样有一些观望的人可能会行动起来。

再一个，我刚才看到一个消息，在北京贷款部分银行利率已经可以打85折了，这是我刚看到的消息。如果有这个消息的话，我觉得北京有了，青岛也就不远了。总体来说我是比较看好下半年的。

徐玥：我这边是黄岛区域，现在国家有西海岸新区，可能对我们这边有一点点利好。刚才几位老总讲了一些市场方面，包括政策方面。对我来讲，公司规模不是很大，最重要的就是我观察去年和今年的绩效，浮动不是很大。市场确实有变化，客户有观望，包括现在对于我们那个区域来说，一手房对我们二手房冲击也是蛮大的，很多刚需客户，尤其是一些购买婚房的年轻人来说，可能买一手房的机率高一些，价格比我们明显要低。但是从客户群体来说，二手房市场上购买的人多一些，这个有季节性，比如说5月份，成交大部分都是一些。到了现在这个季节，的需求量就不是很高了，成交量体比之前要低一些，重点还是以租赁为主。对于客户这边的情绪，我想限购这个事，现在济南放开了，青岛没有。我个人感觉放开可能并不是真正能把市场带动得更好，我觉得还是专注于把服务做好，把客户做好，我觉得做一些基础性工作，把流程这块做好，我觉得对我来说，对你的绩效，或者你的社区服务，包括市场的推动，基础性工作做好了，我想市场一定会让你去带动。因为有需求就有市场，就看我们专业人员怎么做了，有没有专业水平，有没有专业做法做这件事。

张煜：2014年上半年的市场其实是市场化的规律形成的。怎么叫市场化？它是一个国家战略。虽然国家这么多年调控，都没把它调下去，成交量还是很火爆。所以说有可能在2014年上半年，有可能在整个大环境的背景下，有可能调控会比较容易，市场成交量会萎缩比较明显，这也是情理之中的一个事情。针对目前国家这个大环境来说，对房地产整个市场还不是太有利。所以说这个时候大家也提到更加要苦练内功，加强内部管理，加强服务意识，这样把我们的二手房作为一个诚信的品牌。今年我们去了次台湾，觉得台湾的中介在他们那社会地位都很高，前几天我们也在聊天，我们一直做这个行业感觉很累，为什么今天能坐在一起，我觉得我们就想做一个品牌，通过自己的服务给客户买到安心、放心、安全的房子，这是我们的宗旨。所以说我们也随着国家的宏观调控，我相信经过这一轮调控以后，很多的房地产中介企业还是能够更加强大，一些不规范的中介公司可能会陆续淘汰。

2014年上半年对我们公司来说整体业务保持平稳，没有太大的变化，因为我们坚持做自己的品牌战略。假如说取消限购，我个人观点，虽然是对房地产市场不会有太大影响，但是至少从心理上来说，对客户的心理上来说会有很大的帮助。房价走势我不敢说，但是对心理上来说，会有一个很大的帮助。随着往后来说，我们开发区这一块，因为开发区干了十年，开发区这块目前相差还是比较大，一手房抛售还是比较明显，的5000多，不计成本，就是为了回笼资金。所以这一块目前造成市场上的价值混乱，我想也是房地产发展到一定阶段的规律，有可能先上扬，然后再波动，这是一个市场规律。所以说我觉得整个下半年来说应该是随着国家稳增长的调控，大的上升不大可能，它是要保增长。我个人建议，房地产这么多年以后，好像现在投资热点已经转移了，很多我们的高端客户都把资金投到国外，澳洲、加拿大，海外置业已经成为目前来说真正的热点，可以帮助他的孩子留学，另外一部分可以出租，有中国人的地方就有炒房价，它就会保值。所以说我觉得对国内来说，以后的炒作相对来说不会像08年或者11年。

郄杏丽：我想说一点，目前大家看到的数据是房地产网上的网签数字，一方面是成交情况的体现，另一方面是我们价格走势的一个体现。价格走势体现出一种业主的心理价格跟实际报价之间的差值，如果说房价增幅越高，对于业主来说，业主心理价空间会大一些。如果是这个趋势是下降的，那业主的心理价格可能就很低。所以买卖双方可以根据实际情况，双方沟通达成一致就OK了，不要有太高的心理预期。对于业主来说，卖房子的时候如果确实有这个需要，我相信他着急卖，在任何时期都有业主，但是一般的好房子是不等人的，短期内很快就有看得上的购房者去购房，或者去沟通、谈判。 再就是曲线图的变化，据中指研究院的一个研究报告我们发现，中国整体房价的上涨跟下浮，或者说每年市场偏低、市场不好，或者市场特别火爆的情况，基本上五年一个周期。在这两年，这个发生频率是越来越快的，从08年到13年相对好一些，11年、10年相对差一些，13年好一点，14年又不是很好。目前无论是房价或是交易量，基本上都是维持在去年8月份左右的水平，这个是相对平稳的。同样对比2012年，我们发现所有数字都是正增长的，长期来看肯定是要稳步上涨的。真正有购房需求的购房者，只要看好了，觉得合适，就可以出手，不需要有过多的心理负担，或者心理预期，这个是没有必要的。

吕晓宗：刚才看到了国家统计局统计的数字，环比和同比，二手房价格都是下滑的，但是从惠百家的情况来看，没有感觉市场房价下滑这么明显。随着现在市场的发展情况，在市区，比如市南、崂山这些房子，交易量少了，反而四方、市北、城阳，交易量上来了，但是这些地方的价格是低于市南区的价格，所以也会整体拉低城市均价。总结上半年的市场，我认为现在出现的观望态势不是一天两天的现象，虽然说可能陆陆续续国家会出一些利好的政策，或者措施，进行调整，但短时间内，我觉得调整的可能性不会那么明显。可能下半年，市场略微有一些复苏和回升，但不会太大。从内部角度来讲，其实这个时候才是一个真正的好时候，大家有时间，有精力去对自己内部的一些管理，或者说一些战略，进行调整，目的是为了下一步更好的发展。现在出现这个事，总好过规模再大的时候出现这个情况。现在定一些措施的时候，宁愿踩错，不能踩空，因为踩空了就回不来了。所以对于我们来讲，包括在座的这些同行，大家一块趁这个时间段，刚才有很多人讲过了，自己内部的一些管理都调整到位，市场总体的发展肯定是好的，不管是整体经济的发展方向，还是说别的情况。所以说一定是现在做好准备，为将来真到那一天需要我们去大力发展而做好准备。

曹中达：我始终认为影响市场的是供求关系，限购不是影响市场的因素。这几年刚需市场一直在释放，市场需求也很强劲。怎么讲呢？这几年刚需一直是很好，包括上半年。刚才他们几个都讲了，一直比较稳定，我们上半年比较稳定，可以讲比以前有增长。我觉得刚需永远是一个最重要的市场。最近的这一段时间，有很多的改善型需求确实进入市场了，有的时候我也感觉到很奇怪，比如说我们错埠岭区域的万科蓝山，能卖到将近2万块钱，我不知道这个客户为什么要买。所以说我想来想去，我想还是一个改善型需求来支撑他来买这个房子。我是这么认为，影响市场的永远是供求关系，所以说我不仅仅对以前表示乐观，我觉得以后依然是这样。虽然说08年、11年都经历了市场寒潮，现在逐渐的人们要把房地产归到它最原始的价值，也就是它的居住价值。以前在房地产上集聚的东西太多了，比如说融资价值，包括投资价值，现在投资价值已经不行了。我身边的几个朋友以前都是炒房的，现在两三年都不动了，所以说逐渐的把其它的价值就从房地产当中剔除了，回归到使用价值。所以说真正到了人们为了居住而买房子的时候，这个时候的市场就是看你有没有需求了。至于今年下半年，我觉得会很好，虽然说不会有大的爆发，或者说大的增长，但是肯定不会有一个很大的退步，我是这么认为的。再就是限购这个事，我始终这么认为，我觉得任志强讲的话非常对，他说任何对市场的干扰，政府的干扰行为都是粗暴的干扰市场的行为。不是说国家的政策有问题，而是一个正常的市场是不能拿一个粗暴的行政行为来干预，所以说未来的市场仍然是供求关系，仍然是旺盛需求来支撑这个市场。目前我们售出的刚性需求的房子，70%到80%都是卖给外地人，所以说这个市场肯定是有人在支撑。所以我认为未来，包括下半年的市场是乐观的。

王秀芳：从大势上，我同意曹总的想法，我们也是计划经济变成市场经济，房市也是，我觉得今后国家再怎么着也不会干预太大，这样的市场也挺好的，不像以前，该买的也买，不该买的也买，没有正确的选择。再就是价格方面，即使限购放开，这个价格涨的以后也不是很大，也会逐渐的降一点。我考虑的原因就是成交情况，因为现在房东的成交情况，我最近发现很多房东开始像他们说的在澳大利亚买房子，我只说我那个区域，他觉得市南区没有什么投资价值，上澳大利亚去买的。所以说市南区很多客户群体都在撤出，没有东西支撑它的价格上涨。价格上涨是一定有支撑的，所以才有大量的抛售。从量的方面来讲，即使限购放开了，这个量也是短时间能高一块，但是也不会高很多，逐渐还会涨。

高向森：我们主要是在四方区，我觉得有两点，就是这个周期确实长了，比原来长了。第二个就是房价，能卖出去的房子价格都是有很大的空间。我就说这么多。

丁大伟：简单说一下，我进入二手房行业时间不长，作为一个新人简单发表一下我的意见。

我在加入二手房行业之前是做一手房，为什么进入二手房这个行业，这也是一个市场变化的原因，一手房，特别是一线城市，可能以后它的市场会越来越小，而且客户想买到好位置的一手房也会越来越少，所以我就从一手房慢慢往二手房市场转换，当然一手房市场也在代理。

我觉得二手房是一个永远的朝阳行业，包括现在的发达国家，包括中国的发达地区，像台湾、香港，二手房可能相比要正规很多。所以说就这个情况来讲，我觉得对整个行业来讲是个好事。包括一手房的开发商，包括二手房的一些门店可能有一些会面临被淘汰。从我开始做这个行业开始就一直在练内功，在培训业务员的接待技巧、服务水平，一直在做。可能也是赶上现在这个时候，我总是觉得这个培训还不到位，服务还不到位，所以不断要求，不断提高。从现在来看，从今年2月份开业到现在，每个月业绩还是增长的，这可能是通过服务和各方面的提高是有所体现的。下一步我觉得对所有的客户来讲，他可能面临的是以后接受更正规化的中介服务，享受到更安全、更便捷的交易方式，我觉得这个事情是好事。其实这个价格，因为我现在一手房、二手房都在做，我觉得一手房的开发商，很多小的开发商可能是因为在银行的资金问题，包括他自己现金流的问题，会出现一些抛售的问题。

但是二手房大家都知道，房子是自己的，可能之前买的时候多少钱，现在卖多少钱，房东心里有笔账，所以一般情况下不是特别急着用钱的房东，不会把自己的房子压缩太多价格去抛售。所以这个时候量上可能稍微有些下降，但是如果下半年限购取消，因为现在很多大的城市取消了，包括济南都取消了，我觉得青岛肯定不会远。虽然限购出来的时候没有短时间让成交量下来，限购取消了可能不会短时间让成交量上去，但是现在市场毕竟存在很多改善型客户，包括外地户口的改善型客户，一旦限购取消，量上肯定会增长，一旦量有增长，开发商、房东的信心提高了，这个情况下政府出来的救市政策可能跟08、09年有点像，对于有点理性的客户，现在买房子是比较合适的。

王永芳：我们主要是做开发区这一块。目前开发区的情况，首先就是成交周期比较长，较之前周期会长一些。虽然有成交，但是议价空间会比较大。就开发区市场来说，二手房市场价格是比较平稳的；还有一个就是开发区来说，我觉得还是改善型住房比较多，再有就是需求比较大。

尚蔚文靖：22世纪前一阵刚开完总结会，把今年上半年的数据整理了一下，今年上半年的成交量比去年有所下降，但是没有官方统计的那么高，下降了10%左右。因为可能是我们公司的整体定位基本上都在老市北、老四方那块，开店开在那片，受政策影响不是那么大，主要可能是沿海一线受政策影响更大一些。现在买房子的客户，投资客非常少，几乎没有了，因为我们公司也是一个十年的品牌店了，所以说我们一些经纪人手上有很多很多投资客的资料，投资客都非常熟。原来有好房子，给他打个电话马上过来收房子，会有这样的情况。但是从去年开始，投资客逐渐淡出市场了。因为可能现在来说，投资渠道更多一些，也非常稳定，基本上现在也不会轻易过来动房子了，现在投资客几乎没有了。现在我们成交的所有房源案例，我们分析了一下，基本上全部都是刚需客户。

我们也想通过房天下这个平台跟广大的网友、购房者说一句，如果你现在遇到了合适的房子，尽快出手。因为现在有舆论支持，舆论都说现在房子不好，大家都不买，都不买的情况下，有一些房东撑不住了，可能议价空间大一些。你如果是碰到自己喜欢的房子、需要的房子，就抓紧出手买，不要等着舆论说现在是买房子的好时机，真正涨起来的时候，可能买房子的各项成本又加起来了，就不划算了。

我们分析了一下现在需求的房源，如果是改善型住房，基本上套三厅、二三楼的房子，大家都很愿意要。因为买房子的人都成熟一点，可能在四五十岁左右，90平方以上的那种套三厅、二三楼的房源，如果你碰到了，非常合适的话，赶紧出手买。如果是小两口结婚，碰到小户型的房，价格合适，赶紧买。还有一些小阁楼那些特殊的小房子，如果一些外来就业的大学生，手里资金不是很多，如果碰到了，那你也要赶紧买。我建议购房者不要光看舆论，舆论可能跟国家政府相符，国家政策想调控一下，舆论就配合一下，大家不要真的相信这些东西，你真的相信了，你真的不买，错过了这个机会，买同样一套房子可能成本会增加很多。希望大家赶紧买，错过了08年，可不要再错过14年。我们觉得下半年不可能马上价格提升，10月份之后可能会有一个提升。

回顾上半年的楼市政策，基本可以用几个关键词来概括：就近入学；公积金新政；分类调控、双向调控；央五条；单独二胎；青岛不动产统一登记制度、西海岸新区……哪些关键词将会明显影响下半年的市场走势？

张贺：我看对未来市场影响的应该还是今年3月份，这个双向调控已经写到报告里面了，双向调控、分类调控这八个字已经作为下一步调控的指导方向了，我想这个应该是对我们以后影响比较大的八个字。现在已经见效了，对某些房产的税，比如说某类房产的税不变，或者对某类房产的税下调，这是一定的。然后对于一些双向调控，可能有些城市可能政府是允许它涨的，有些城市可能受市场的影响会下降，政府也不会去救。还有，提到这个双向调控和分类调控，我们想到青岛。以后肯定会有城市涨，有城市跌。青岛我还是坚决认为无论成交量还是房价，应该会涨。应该说房价，青岛远远没有到它应有的价格水平，因为从青岛的环境、青岛在北方城市里面的地位等方面来看，还有很多客观原因。青岛市在宜居城市是排前三的，包括青岛本地的房产交易合理值，青岛应该在3.5万套左右，差不多就是2010年的水平，2009年是7万套二手房成交。整个山东的购买力，以及中西部向沿海一线人口的转移，这种购买力的支撑，青岛3.5万套是没有问题，现在才2万来套成交量，远远没有达到正常值。包括房价，青岛看海的房子才2万多，这个距离很多其他的城市差太大了。我们也接触了一些外地客户，他们的定义就是青岛的房子便宜，跟一些南方和一线城市相对比，值是便宜，相对值也是便宜。去年李总理上来的时候就提出用商品房解决老百姓的改善问题，用保障房解决居住权利的问题。通俗的话说就是商品房爱怎么涨怎么涨，只要有人买它就可以涨，然后政府就可以盖大量的保障房。我想政府下一步的政策应该很明显了，不外乎足够的需求保障，提供供给。商品房这块可能会慢慢松绑，降低交易税费。我觉得将来在一个城市里，主城区的房价涨，周边城区的房价落或者维稳，这都是有可能的。所以我觉得下一步还是更客观一点，实际一点。

房天下大话经纪现场嘉宾风采

房天下大话经纪到场嘉宾合影

我同意刚才这位尚蔚文靖的观点，包括任志强也说过，现在这个时候正是该买的时候，因为现在买房还可以挑，真到成交量回暖的时候，每个月成交到2500套以后，想买房都挑不着。

张贺：而且现在这个时候买房真有可能买到低于市场价5%、10%的房子。一旦成交量再回去，价格没得谈，然后没得挑。刚才几位老总都提到供求关系，我想从长期来看，至少我们青岛，或者说一些一二线城市，供小于求的局面几年之内改变不了。美国相关统计表示，一个平衡的市场供给和需求的比例是117：100，一定是房源要稍微多于客户，这样才是合理的供求关系，称之为供求平衡，并不是100：100才叫平衡。我估计我们现在的供求比例可能是70、80：100，还远远达不到供求平衡，而且长期改变不了这个局势。因为房地产市场这几年的调控可能减弱了了，房价也小幅度的走低。从7月份开始，我们在崂山区、市南区的客户量明显已经提升了。7月份有3套房子，有100个客户来看。可能有些客户只是看一看，观望一下，但客户确实是开始都动起来了。4、5月份也明显感觉出客户动起来了。

房地产这个行业对市场还是还是信心十足的，因为供求关系是摆在那里的，购买力也不成问题。我们在崂山区，800万的房子现金买的客户也不少，不知道钱哪来的，反正开着车就拉现金来了，购买力不是问题。现在政策也出来了，政府和银行这方面慢慢的也会释放。我想至少下半年的房地产趋势已经显现出来了，客户也动起来了。另外从房东这个角度来讲，我觉得房东不降价反而是好事。房东如果失去了信心大幅度下降，市场也不好办。所以买方、卖方都对市场有信心，然后国家再通过各方面的调控让这个市场别太火太过冲动。

江世杰：关于双向调控，我补充一下。其实前段时间我见了一个淄博的客户，他候是在北京的，他说现在回不去北京了，因为现在都要戴着口罩回，而且戴着口罩房价还卖4万多。青岛不用戴口罩才2万多，不到2万，才1.5万，所以青岛真是一个宜居的城市。北京房价那么高是因为它是政治中心，青岛我觉得它就是适合居住，非常适合居住，我觉得未来的调控对青岛来说是非常利好的。

第二个，我说说关于最近一直热议的取消限购。济南刚取消，我给他们打电话询问了一下关于取消限购的问题，他说其实客户量没有太大变化，但是很明显客户积极程度非常高，配合我们出来看房，或者说他的购房意向明显增加了。其实大家可以看到网络上一些消息，济南一二手房成交量确实在增加。所以说限购这个事本来就应该取消，我觉得青岛取消限购应该也不远，我们应该期待青岛尽早取消限购，让市场经济发挥它的作用。

从济南这个情况来看，我认为青岛一旦取消限购，整个市场活跃程度还会增加。这需要一个过程，取消限购确实有很多人能买房子，我觉得主要的作用就是老百姓的预期因为这件事又发生了一个变化，认为市场向好，成交量会增加，我应该出手了。尤其在取消限购之前，我觉得更应该出手。

张煜：说个价格问题，最近有个新闻，房价一跌，售楼处被包围了。房价是很敏感的话题，所以我认为青岛的房价远远没有到位，为什么没有到位？它有后续的支持——地铁的开通，青岛完全没有同城化，分明太清晰了，它是一个阶梯。随着目前地铁城市化，隧道把西海岸连接起来，包括四方新区，所以这种差距，它早晚要缩短。因为同城效应，不可能差一两万。我在那边居住同样很便捷，能够很快到达市中心，每个商圈都有购物中心，所以它的同城效应以后的几年中会体现出来，所以说它的房价还没有开始。因为政府在地铁、隧道、基础建设上投入很多，不可能在一年马上显现出来，所以说青岛的房价远远没到位。 我举个例子，上海一个很一般的房子，几十平方，离市中心一个，它也卖3万一平，只要是房子就3万，为什么？我家旁边有地铁，我去市中心一个地铁就到了，上班不会迟到，租金很高。咱们四方、市北这种小房子很多，总价低，人群能购买，所以它可以投资，慢慢这些群体就会接轨，慢慢往上走，这是一个基础设施的很大的重要性。

第二个就是西海岸新区。我一开始在市南，后来为什么去了开发区？主要是借鉴于上海浦东新区的建设。浦东，我候过去坐船来回6分钱，走100米不敢走了，什么意思？全是农田，全是乡下，没有大马路。所以宁要浦西一张床，不要浦东一间房。今天所有在这的我想都去过上海浦东，浦东的价格比浦西还贵，为什么？新的东西，规划好了，合理化程度高了，绿化环境、配套，所以说青岛的房价远远没有到达这个，刚才说最适合就是可以挑选房子的时候，所以说第九个开发区，我相信包括青岛要改为直辖市，必然给青岛地区带来一个新的增长点。而且青岛大家也知道，一开放以后，有很多高新企业会落户于城阳、西海岸、胶南等一些周边区市，也会带动整个青岛地区的发展，所以这些企业过来以后就需要有居住，需要有家庭，需要购买置业。所以我觉得价格上来说，我个人觉得肯定不成问题。现在新房子才卖六七千、八九千，怎么会跌？不可能跌。所以说我觉得房价调控其实已经调好了，政府给你控着价格你就赶紧买吧，你再不买就买不到合适的了。我借着刚才两位老总的话题，现在下手更合理一些，自己有需求就赶紧购买合适的房子。

程东：我讲一个，我听说某企业，其实现在的房价如果从消费者的角度来讲，你去买可能是一个非常合适的时机。我所知某企业，其实他们有些变相的促销政策进行销售，我知道的成本价，从这个判断来讲，开发商利润其实已经非常低了。以这个项目为例，可能市场价只有20%，对于一个开发型的企业20%不算高，而且有一些大的知名品牌地产企业，他们在青岛的项目只有10%左右。所以我认为现在是一个机会，不管是一手房还是二手房，所以说下半年应该是一个比较好的机会。你如果选择一手房，你就选择大的品牌企业，你不能不让他挣钱吧？你得让他挣钱才有后续的服务。所以不管是一手房还是二手房，现在都是一个很好的机会。

下半年青岛二手房市场量升价涨 购房者有居住需求赶紧出手

丁大伟：刚才简单提到过下半年，因为现在济南取消限购了，量和价可能都有提升，虽然没有09年那种涨法，但是也是都有提升的。作为一个山东的省会城市已经取消了，青岛还会远吗？我觉得青岛的政府一定想迫切取消限购。而且提到房价这个问题，我现在李沧区做项目，楼面地价是4750，加上建筑成本、税费、营销费用，可能最终的销售价格低于1万块钱是没有利润的，这是李沧区的地价，不包括下半年的成本上涨。也就是说李沧区卖1万块钱是没有利润的，这种情况下如果购房者还觉得有很大空间，我觉得这个可能性会很小。除非有些小的开发商抛售，但是一旦资金回笼不到位，这个房子以后能不能交房都有问题，买这样的房子以后可能会有风险。

我觉得基于这个房产的成本，包括取消限购，或者说现在有一些城市贷款的政策也会有放松，央行也要求保证首套房贷款，包括现在有可能下调贷款利率。这些东西虽然对于改善型、投资型的客户没有太大影响，但是毕竟会让很多刚需客户从现在的观望变成购买。下半年如果限购取消，包括银行真能放开对于金融的政策，从量上来讲首先会有变化，如果在量上有变化，因为中国老百姓大部分都是买涨不买跌，只要看到大部分人去买房，他一定会买。

有人曾经说过，所谓的房地产专家，包括权威，还有投资金融的专家，对所有购房者的建议都是什么时候会涨，什么时候会跌。但是很多人都上当了，我觉得下半年的市场会稳中有涨，不管是量和价都会上升，我建议购房者如果到了自己该结婚的时候，有合适的房子还是尽快出手。

王秀芳：我觉得不管限购能不能放开，这几个月买房客户肯定能多起来。可能成交不敢说一定会怎么样，但是客户的信心慢慢的能成熟起来，到年底之前肯定会正常。再就是资源，其实很多人不把房子作为投资了，不急于出手的放那租出去了，所以即使跌也是小幅下跌，但是长久的，一旦这个需求爆发，这个会逐渐上来。

吕晓宗：我说一下我对下半年市场的个人观点。下半年市场能不能好，真不敢说。但是如果说有人问我要不要买房子，我一般会很坚决的告诉他一定要买。为什么要买呢？现在鸡蛋都已经涨到5块了，房子能不涨吗？只不过可能阶段性的涨多涨少的问题，这是一方面。从长远来看，物价上涨的话肯定会带动房子上涨。另一方面，房子是我们生活中不可缺少的一部分，你要生孩子，可能现在还有人会要二胎，随着父母的岁数越来越大，可能要接到一块住，早晚要买房子。可能有人说现在买了跌了怎么办？但是有一点，你现在买房子，省房租了，同时你还享受到更好的小区、更好的条件。不管从自己居住条件的改变，还是一个大势的发展来讲，这个时候买房子应该是一个比较好的时候。房子既然早晚我们都需要，如果说你想让父母、让孩子以后的生活好一点，如果你想找一个比较好的老婆，房子必须得有。既然说知道自己一定要买，那就越早越好，这是我的一个建议。因为对真正的投资者来讲，没有人会投资房子，太低了。

高向森：我觉得最主要的就是在银行这块，因为我们原来国家一直在调控，但是大家都知道越调越高。但是现在不调控了，为什么观望的人这么多？我个人觉得主要在银行，银行不给开发商放贷，导致很多开发商资金链断流，所以才有促销打折一说。这个消息一放出来，就让很多人觉得房价得降。所以我觉得银行一放开，市场立马就好起来了。

柳袆：我认同。再一个，套用我们一个同事的说法，前天有个同事说遇到两年前买房子的客户，他当时觉得买的房子很高，但他现在见了我同事就非常感谢。我也希望这种情况发生在现在买房子的客户身上，如果现在抓住购买时机，一年以后他也会感谢我们。

曹中达：现在确实是一个买房的好机会，很多人都有一些亲戚朋友，周边有些人都来问，说我现在该不该买房子。但是我现在是这么回答的，我说你买房子做什么，你是投资还是居住？他说居住，我说那赶紧买。如果你想居住，你想买房子，这个时候不要再想了，，这个时候已经是房价在低价上运行。第二，你购买房子能给你带来生活质量的改变，这是毋庸置疑的。你带给你的孩子，带给你的家人，带给你周围亲人的感受，这不是房子本身所能带来的，这也就是说为什么房地产方兴未艾的原因。所以我的建议就是，你住，或者说改善居住条件，买。

至于下半年的市场，我还是觉得比较乐观，我觉得应该会好一点。当然了，好到一个什么样的程度，现在确实是有一些政府行为在干预，看政府行为，这个我也没法说了。

张煜：我赞成金融这一块，房地产再怎么好，没有金融做支持是比较危险的。但是我感觉金融不会放得很大，据我了解应该不会太松，应该还是稳定。

徐玥：应该说现在对于客户来说，购房者可能更多会受媒体报道的影响心理产生一些变化。我建议购房者不要因为媒体的报道，因为媒体的报道毕竟有一定的导向，可能不是很客观的评价市场。因为房地产行业一直都是受政策性和地域性影响比较严重，所以每一次国家的调控只是让房价暂时趋于稳定，并不是一定会跌下来。可能每次抓住这个机会买房的人，可能买到房子价格更合理、更实惠。所以我还是建议购房者该买就买，而且要抓住机会。

郭可悦：刚才各位老总都说了，对下半年很有信心，这样我更敢说了。首先还是从沿海一线来说，现在房子价值比低估了，咱们现在市面上沿海一线还有1万块钱左右的房子，这些房子的价值还是没有实际那么高，而且远远能高于这个数。今天早晨我看《半岛都市报》报青岛市人均职工收入水平是3370几，按照这个数字来讲，青岛我相信应该每个家庭基本都具备购房能力，贷个款一个月还两三千块钱没有问题。在沿海这边，对于下半年来讲，限购对于沿海是比较重要的一个部分，现在沿海一线的房子大部分是外地人买去了。关于限购的问题，对于这个影响是的。从另外一个角度来讲，现在市面上有没有钱？其实钱有的是，但是没有一个很好的在房地产投资的方向而已。限购一旦解开，我相信有很多人会来买房子，特别是外地人。

苏鳞：下半年的房价到底是涨还是跌，我都说不透，因为我觉得都在猜测，但是整个心理过程当中，我觉得应该涨，涨了购房者就多了。其实我觉得购房者还是应该有个理性，刚性需求买了房子就为了住，你想投资，你就是10万、20万去投资，不现实。买来住你就不用管什么时候，管它涨还是跌，买来住就行了，不要想那么多，考虑那么多干嘛？考虑多了就复杂了。

针对改善型的，有些客户改善，我买这个买那个改善，其实我认为改善的可能要选择，因为现在很多人关注房价，针对一个消费者来说，在关注房价的同时还要关注周边的配套，未来城市的配套非常重要。为什么说这个地方高？它有高的价值。特别是房地产这块，房子物业好，配套好，所以价格高。为什么城阳区、四方区价格便宜，他们想上个江苏路小学，咱先去掉就近入学的问题，这个投入是不是就大？既然你想选择投入少的，你把别的投入拿到这方面，这必然就提高了。

再就是有一些投资者，我认为现在一些投资者其实也动了，为什么？原来投资者光想我投资住宅，我住宅怎么怎么投资，其实住宅的涨幅已经差不多了，没有什么大涨了，不可能跟那几年似的从3000涨到1万多，现在讲究的是理性。也不可能从1万跌到3000，那就毁了。那它可以改变一下，改变商业地产、网点，有的人有几千万，我可以买网点，网点不具备限购，大家思路要开阔，我往外租也划算，房产其实还是一个好的保值作用，他可以去买商业、买网点、买写字楼。我刚才看了新房的成交，目前还分开了，写字楼占比例6%，我觉得这6%当中，很多地方都有写字楼，你可以投资写字楼，这东西也不限贷，不限购，有资金就去买。

前两天有个朋友问我，我在这边有个房子，我想卖了再买个房子，你说什么时候卖高价，什么时候能买低价。我说根本不可能，不同时期有不同的，现在卖房子便宜，但是咱买房子也便宜，一样的道理。所以说现在消费者就是自己想好了到底干嘛，想好了就出手买就行了，不管房价高低，都一样。

程东：我说两个期待。也许作为行业内是希望国家能出台什么政策，或者什么来刺激市场。6月4号住建部的新闻发布会明确指出了对房地产市场政策性的方向，不打压，不刺激。也就是说国家从宏观层面上不会出台更多的直接针对房地产的具体政策，但是从青岛的地方政府来讲，我认为可能会在短期内，有可能会效仿济南等等城市取消限购之类的，以前行政化去干预房地产的政策会解除掉。我们从行业的角度会期待下半年是这样的状况、情形。

从老百姓的期待，其实很多老百姓还是期待房价下跌，但是房价不可能下跌。两个原因，，我们国家今年要保7.5%，这个必须要实现，据说上半年没有达到这个指标，下半年必须要高于7.5%才能实现这个目标。第二，有一个观点，中国房价下降的极限是跌15%，如果说平均数是15%的话，在某些城市这个数肯定会放大，因为这是一个平均值，肯定会放大。所以从这个意义上来讲，毕竟房地产还是目前经济发展的支柱性产业，从这个影响来讲，国家不允许它有很大的降幅。所以说从老百姓的期待来讲，用大白话讲叫差不多就算了。

江世杰：我说一下刚才没说过的词，不动产登记制度，已经实施了。这个应该是近几年的一个方向，应该会引领近几年的市场趋势，因为它和什么挂钩呢？和反腐有关系，这几年反腐是跑不掉的，听说现在反腐已经到了开始向处级干部普及了，原来是省部级，现在是处级，我觉得下一步科级也好普及了，这个肯定有影响。第二个，新的婚姻法也是一样。

再一个，和房地产税有关。房地产税在2016到2017年应该立法实施，包括我们从2005年开始增加的交易环节税，我想到了该调整的时候了，对于行业来讲应该是倾向于有一个健康的、成熟的道路。其实目前所有的政府，包括取消限购等等，都是走这条道路，包括走市场化的道路。我想这些词汇，刚才我讲到了不动产登记制度、房地产税，这些应该是今年下半年到2016年之间热议的一些词。

张贺：我可能还是结合一些我们遇到的实际情况，刚才有几位同行也提到上半年客户的成交周期拉长了，但是至少我们这边进入7月份以后，成交周期又缩短了。我刚才说了，一个是带看量增加了，3套房子100多个客户来看。还有就是现在手里压了不少意向金，客户出价，交意向金，给我谈到这个价我就要。这个恐怕在4、5月份是没有出现的。客户有一种感觉是抄底，开始抄底了。我同事的亲戚在李沧那边已经开始几个人集中一下资金，开始抄底收房了，这种情况又出现了。所以我觉得结合这些实际情况，包括进入7月份以后一些态势的改变，我想应该会作用到下半年，客户的信心现在强起来，带动这个市场的成交以及房价，我想应该是一系列的，对于我们来讲是一种正向的变化。既然发生这种变化，已经开始，对于我们的购房者来讲，刚才大家都说了，理智的话就不要再观望了。

尚蔚文靖：我的建议只是针对刚性需求的购房者，我们还是告诉他该买的时候必须买，要看准了买，要尽快出手买。因为前一阵子，我们也经常开玩笑，为什么中国房地产市场持续房价走高，中国的丈母娘决定了这块，你如果不买房子，你能娶到心仪的太太吗？这样的话希望那些购房者，有刚性需求的购房者，你该出手的时候马上出手。

刚才咱们也看了几个关键词，还有单独二胎，我们发现近一两年来周边的一些同事、朋友、亲戚越来越多在家生二胎，说明我们需要改善住房了，在我们的日常接待客户的过程中，好多都是改善型住房的。现在我们的成交案例，也是好多套四的房子被卖出去了，原因都是因为二胎。因为家里孩子多了，必须要改善居住环境，如果一家三口的话，住个小套二也就够了。但是即便现在有两个孩子了，可能小套二不够了，可能套三、套四这种房子就越来越多的被一些客户所需要。