青岛二手房暂处调整期 6月份市场需求将逐渐释放

4月份，主要房价整体涨幅继续收窄；银行信贷收紧，楼市观望情绪渐浓，多地出台“救市”政策， 央行提出“央五条”要求各商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，被认为是阻止楼市崩盘的有力举措。同时，“不动产统一登记”已全面铺开、“单独二孩”全面实行指日可待。那么，2014年青岛房价走势如何？“央五条”后，银行房贷会再度宽松吗？针对网友关注的热门话题，房天下第27期大话经纪与岛城房地产业内人士进行探讨沟通。

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房天下第27期大话经纪嘉宾合影

房天下第27期大话经纪现场嘉宾探讨楼市话题

房天下关于4月份青岛二手房市场成交数据的统计分析显示，4月份青岛二手房成交2504套，截至5月28号，青岛市二手房共成交1983套，环比4月份下降11.63%，同比去年同期下降5.84%。请大家判断一下青岛二手房市场下半年的成交情况以及均价走势。

：年后以来，在三四月份已经能看出市场的一些端倪了，信贷收窄，我们市场有下探的趋势。现在说一下上半年的二手房成交量，现在5月份现在还没结束，但市场期待的“红五月”，现在看基本上是实现不了了。那么6月，本身就是传统市场的一个淡季，加上信贷政策的调整，我觉得6月份市场成交可能会比5月份稍弱一些。下半年我预计在八九月份当市场度过瓶颈期之后，会有一些理性的客户会选择出手，八九月份市场我觉得会有所起色。八九月份一直到过年，不敢说像13年成交量那么大，但市场成交应该会有上升。

孙四新：我觉得三四月份李沧市场没有太大的波动，整体来说李沧区房价还没有降。关于降价的传闻，我认为可能是有业主由于听到了来自各方的信息，因为比较着急出手有降价的例子。但是，李沧区大部分的中小户型价格浮动不大。我觉得李沧区的二手房在6月份还是会维持平稳，跟5月份差距不会太大。预计今年7月份往后，市场有可能会有好的转变。

赵丕功：我们都知道一年当中有几个月成交量是特别大的，从往年的三四月份来看，三四月份的成交量是特别大的。就今年而言，成交并不明显。从一些门店的成交来看，他们觉得4月份市场成交量在萎缩，或者客户需求在减少。21世纪不动产三四月份的业绩还是可以的，但是从5月份开始我们感觉到客户登门和电话量比较少。

接下来大家都期望市场能迅速反弹，但是我觉得现在如果没有什么大的政策来调整的话，暂时不会有大变化。就算有政策，包括国家的一些政策，下面这些话题一些政策的放松和解套，那么也需要一个缓冲的时间。我觉得应该是有一个政策的出台，或者银行信贷政策的放松，会给我们这个楼市带来回暖的转变。现在从我们的成交来看，市场进入了一个成交量相对来说萎缩的状态，那么在这种状态下，客户也会保持观望，都在喊降价的时候，很多客户更不愿意出手。当前市场要有所回暖，我认为还是有一点外力进来。

伏传永：大家讲的片区不太一样，我们处于市南区湛山片区，周边镇江路、上清路还有湛山市南学区，房价一直在涨，5月份的成交价比三四月份的成交价还要高。可能买房的人数量会有所减少，但是价格一直非常坚挺。具体的涨幅通过我们的成交并不精准，但通过报价来看，这几个区域的价格一平方涨个一两千没问题。对我们区域来说，6月份以后可能会比5月份要强，毕竟每年到了6月份，很多客户愿意提前一年，或者提前一段时间来购买，所以我相信我们区域6月份应该会增长。因为现在出了就近入学的政策，很多客户听了以后会有一个新的购房概念，买房，很多最近的客户都在想，以前准备择校的现在就准备买房了。所以我们的市场6月份以后会比较好。

鲁景淼：我们处在崂山区，这边处于沿海一线高端，成交量在整个青岛来讲都是比较低的。但是我认为市场价格的涨跌其实是针对于某一片区来说的，比如像他们的，可能现在确实处于一个涨的趋势。从08年到现在，中间的一些政策来调控，我觉得现在购房者越来越理性。相对来讲5月份市场确实是有点淡，但是我觉得这并不意味着楼市未来一定会怎么样。像崂山区在四五月份的成交，实际的成交单价上并不特别低，但是这一部分购房者都是真的需要在崂山区买房的。我觉得在这个时候，这一部分特定的群体需求会释放的；而一些投资的客户，我们的区域可能就会很少去出手。所以我觉得在现在这个时候，在崂山区真的想改善的客户一定会出手的。

但是我觉得下半年房产市场会区域一种稍比较平缓，我认为不会有太大的大起大落。像崩盘也好，降价也好，我觉得很多历来这种新闻都是出自于一手房的，每一次政策，包括房价的走势、起伏，都是一手房先在这出来这个新闻，二手房还得看每一个区域需求的情况。因为二手房的地段是不可以去复制的，所以未来二手房市场我是看好的。而且政策的一些出台也对二手房市场的规范和行业的成熟，慢慢倾向于成熟，大家买房也确实会越来越理性，那这个市场也会趋于理性，不会出现大起大落。

不管涨与跌他都是要买的。住房需求是任何时候都存在的，只是在什么样的状态下，什么样客户出手罢了。所以我们只要抓住成交就够了。其实我这么多年以来一直这样认为，大的政策并不真的影响房价的涨与跌或者成交量，可能有的时候成交量出于某一种政策大一些，或者趋于平缓一些，但是我认为需求永远都是存在的。

张煜：我负责开发区。开发区这两年跟前两年有明显的区别，因为它是把胶南并到了黄岛开发区了。所以我们那个片区应该始终处于增量状态。第二，新开发的楼盘也多，一些大品牌的房地产企业，像保利、万达、万科都进驻了开发区，这对开发区是利好的事情。加上隧道、地铁规划这一块，所以开发区的二手房市场处于增量状态。

最近，政策性的影响主要是国家层面的影响，政策性的影响和银行间，导致成交量有所减少。有些开发商，略微的有些产品发生了差异化。我说的差异化是什么意思？他原先是非毛坯的房子，现在看市场不是很好，改成了毛坯的。这种感觉上，可能给你感觉降了1500，因为客户他不了解，但我们做这一行明白，本身来说是有成本在里面的，我觉得开发区的房价属于比较健康的，我敢说青岛的房价总体来讲都是比较健康的。随着人口的增长，大环境来说应该是稳中有进的政策，大环境的节点上可能有微调，应该属于理性的，任何市场不可能一直往上，也不可能一直往下，所以整个青岛区域属于比较良好的，青岛市属于稳中有增的，我是这样认为的。

第二，我认为现在是买房子的好机会，你可以挑到理想产品。不像以前，你要通过关系，排队，甚至要找人。现在可以去买一些优质的，品牌的上市公司的产品，也可以找一些，像我们21世纪，专业的，在青岛已经立足11年的，专注于二手房的业务，你可以安心、放心的买到合适的，也不像一些个别的小中介有差价，对我们来说，二手房这一块做的时间比较长，口碑也比较好，我觉得这是一个买房的机会点。政策要发展，隧道以后要降价免费，这些利好是存在的，国家投入这么多，不可能让房价往下走。其实国家本身来讲不是想让房价跌，是想让它保持稳定，所以我的形势还是比较良好，房地产相对来说还是比较稳定的。

大家知道三星的手机四五千，你买普通的手机一两千，两者有区别。同样的道理，以后房价就要有差异化，。沿海一线就是高端的，别墅、海景房，他有需求，一般普通的住宅，价格它是阶梯层次性的，所以目前房地产市场需要一个调整期，把这些层次性的东西慢慢理顺。所以房价现在不是虚高，是正常的，品质品牌的东西，但是后期应该是稳中有升。现在房地产周期是三个月一次，现在不像以前，三个月必须有一个小周期。

：我主营西元庄，我们这个片区很有意思，我们属于整个成交量很大的一个片区，在我们的网上，或者大家购房者心里都以为它是城阳的。它有一个特点，为什么它成为即墨市成交量的片区？主要因为它价格低，吸引了大多数刚需的购房者。我们那边投资的话，基本上每年的投资客户不会超过20%，所以最近对楼市的影响。一是来自新闻媒体、国家政策方面，第二个就是来自金融，银行的利率这一块，对我们的购房者可能造成一些影响。基本上我们每个月的成交很平均，今年很特殊，基本上就20%，过了春节以后20%的投资者都撤出去了，没有了。基本上5月份的时候也会跟大家一样，都会有一些市场降价，基本上每个中介的门店成交量都在下降30%到40%，的到了50%。它基本上会存在半个月左右，购房投资的这一部分，基本上过了年就已经没有了，我们的同期相比就20%，过了年以后这边很少了。

到5月份的时候是受利率的影响，因为我们那边受利率影响是观望期。基本上在我们那边调整期是20天到一个月左右，这是针对刚性需求说的。还有贷款、首付都不是很高，我们的调控基本上一套房就一两万块钱。最近受一些因素的影响，人们在观望。前几天，我们的看房数量有所上升了，我分析从6月份开始就会稍微有一些需求缓慢，5月份憋的这一部分客户慢慢释放出来的。等到政策好一些，我们的量就会恢复到往年一样的状态。

程东：我想说的，可能就是一个现象，基本上每四年会形成一个规律，从05年其实已经出现那个现象了，到08年，到11年，到今天的14年，刚好是每四年。如同我们05年或者08年讨论的话题一样。首先我认为这是一个客观规律。第二，从每一次所持续的全局上来看的话，可能也就在三到五个月这个时间段。在这三到五个月当中，可能大家的话题、敏锐度，包括媒体的聚焦等等可能是特别集中在这个时间段。往往过了这个时间段以后，楼市的整体，不管是成交量也好、价格也好都会产生一个正常的变化。首先我认为这在整个房地产发展的过程中，是一个规律性的东西。

当然每一个规律可能背后有其内在的原因，这一次这个原因，我个人认为可能还是跟金融有关。去年6月份我们就谈到一个钱荒的话题，其实某种意义上来讲，相关数据和报告的显示，这次金融政策比较紧，其实某种意义上来讲就是去年的钱荒产生的一个惯性。我记得去年我们谈论这个话题的时候，说当时没有显现，说未来可能会，那么那时候说的未来可能就是现在。

所以从未来的走势来讲，我认为中国永远是“政策市场”，因为关于土地或者说房地产在整个经济发展中的重要性，不多说了，大家也都知道。综合原因取决了中国的房地产市场永远是一个政策市场，当它走到大家认为的边缘的时候，肯定会有相应的政策或者相应的措施来出台，来刺激房地产市场的健康或者正常的发展，所以说这是我的观点。

总结一下，今天的话题的讨论，如同若干年前，或者之前我们在讨论相关的话题一样，它只是事物发展一个规律性的表现。而且这个表现会随着时间，种种原因，措施、政策的介入以及人们心态的平和，这个现象可能就会平缓，或者逐步消失，进入一个正常的状态。

其实看现在的状态跟12年的情况有点相似。大家可以看一个数据，房价我们也明显的感觉到，12年下半年以来也是有一些上涨，上半天也是有一些综合的因素，大家都在说房价的下降，影响了购房者的心理。今年也是一样，很大原因也是新房那边受到降价，可能会影响我们购买二手房人们的心理。所以预计市场，我相信应该会跟2012年是很相似的。

比如，现在从流量上也能看出，5月份虽然成交量没有那么高，但是大家都在网上看房子，5月份我们的流量甚至比4月份还要好一些。大家不是没有这个需求，只是在观望，观望一段时间以后就会出售。

青岛楼市刚需购房需求量大 放松限购可能性小

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赵丕功：政策影响并不大 看好下半年的楼市成交

近期不少地方政府松绑限购或者降低买房落户的标准以刺激楼市消费，青岛会不会效仿推出类似“救市”政策？ 假如有类似的政策出台，会不会导致楼市反弹？

房天下第27期大话经纪现场嘉宾针对话题激烈讨论

：实际上政府松绑限购这个事，应该是个什么问题？我们限购是四年了，从11年开始限购，到现在为止，其实每个城市在没有出现这种交易量下滑的时候，他也有这种想法，想要取消这种东西，当然这是地方性政府和地方性的开发商有一定的利益在里面。只不过现在是找了一个很好的契机。其实这个契机不是限购的问题，应该就是金融的导向。限购已经限购四年，不可能在现在出现大的交易量下滑，应该在13年就萎缩到很小了，13年我们限购已经是执行的非常严格的一年了。所以我说现在只是找了这么一个机会去谈论这个话题。

至于说青岛会不会放松限购的政策，我虽然听说过这种传言，但是我个人觉得还是可能性不会非常非常大，为什么？，从现在成交的数据上看，3月份跟4月份，除了去年的3月份我们是有个个人所得税的问题，有一个传言，所以说那个月的成交量实际上是不准确的。那么现在看，三四月份的成交量跟去年4月份的成交量，根本没有什么太大的变化。这是数据。你像政府要调控，他首先要看数据，这是其一。

其二，我个人认为青岛市还是属于一个人口输入性的城市，它不像神木县，没出民间借贷的时候咱基本上都不知道有这么一个地方。所以包括我们在座的，基本上都是刚需部分。但是你看本地人能占多少？其实能占到一半就很不错了，大多都是外地人。那么这么多人进来之后，实际上大家都要解决一个问题，不管租房还是买房，都会涉及到房地产的问题，这应该是一个很关联的东西。

所以就目前这个情况，我觉得他去放松调控，可能性不大。那么如果是，你比如说放松调控了，市场会不会报复性反弹？我认为会反弹，不会报复性反弹，不像之前那个情况。现在大家消费都比较理性，各个区域成交量来看也不会出现那种情况。再就是现在房地产作为投资的属性，不像之前那么强烈，现在大家都在谈论刚需，我觉得不会有报复性的反弹。

肯定会反弹，中国楼市基本是政策导向，只要是大家伙有情绪，实际上现在都是被压制，买房子的还是大有人在，包括现在新进来这一些，你说他想不想买房子？他想买房子。那现在适不适合买房子？当然现在一定不是他买房子的时期，刚毕业需要工作一段时间，稳定一段时间，租房子起码三到五年之后，这部分客户再进来。我们现在消化的客户，实际上是10年进来的，刚需也好，还是他想买房子那些人群也好，其实他是滞后了一段时间之后才买房子。所以我说现在这部分客户可能是10年毕业的大学生，甚至更久，08、09年毕业的大学生，或者是外来务工人员，到现在买房子的释放。你说那时候中国的人口还没有说达到顶峰，也不是说出现下滑情况，只不过这部分人被暂时压制住了，被舆论、观望，影响的更多一些心理上的问题，并不是说市场萎缩，市场萎缩只是反映在成交量上，并不是反映在需求上。需求现在很多。

：如果说政策放开，消费者一定会很理性的面对楼市。现在说白了，没有打开限购的话，增加了一些购房者的成本，但是也没有说一个都进不来那种状态。如果打开的话，就像张总说的，他会很理性的，一段时间小幅度的上升，不会产生大伏大降的。与市场需求相关，如果市场需求没有了，肯定限购就会打开，针对我们情况。现在就是需求量还是太大了。主要贷款这块影响是的，至于说限不限购，我们那片区基本上企业比较多，员工都有社保，对买房这块没有什么太大的影响。

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赵丕功：政策影响并不大 看好下半年的楼市成交 

央行提出“央五条”将会对楼市产生怎样的影响？青岛的商业银行会再度放开房贷优惠吗？青岛楼市会因此出现好转吗？

21世纪不动产天润加盟店副总 赵丕功

赵丕功：“央五条”我觉得对我们来说是一个利好的消息。在媒体上所起到的作用也是利好的消息，但是，我相信只是一个利好的消息，变成消息了，真正老百姓能得到多少的实惠？银行也是一个企业，大家都知道，“央五条”这里面很多词都是用的“合理的安排”，而不像我们09年，“首套购房七折利率”，是一些定性的概念。对于这种“合理安排”，银行有自己的想法，而老百姓希望合理安排真正能得到实惠。

从目前跟几家银行信贷的也聊过，目前他们行是没有准备把利率下放的。现在大家都知道，市面上能做到基准利率的，这就属于不错的了，上浮5%、上浮10%这是很正常的。老百姓希望低，银行都把自己的利益化。所以“合理”这个词，“央五条”出的这几个政策，我觉得意义真的不是很大。

刘芳：现在有一个很大的不同，政府不是特别强制性的干预这个市场，而且不建议强制干预房地产，“央五条”我们就可以看出来，没有强制性的说让大家去实施，可能更多的是一种建议，给商业银行一个指导性、方向性的东西。

鲁景淼：其实我觉得说白了，就像去年3月份，当时因为20%的个税要出来。实际上我一直认为，有时候国家在用一种舆论在控制房价，其实到最后成交那么火，最后没有出这个事情。其实受益的那么多税收，最后的受益者是谁？所以我觉得每次价格的波动，包括市场的波动，都是国家通过一种舆论，让买卖双方的心理产生一种博弈，其实实质就是这样的，对吧？包括现在的限购政策也是，现在很多说放宽，但是没有明确的。实际也是，现在可能感觉房市有点冷了，又想通过一种舆论来催热一点房市，我觉得是这样的。只要有这种舆论，大家因为中国人的心理就会发生变化了，就是这样的。

张煜：我觉得限购，青岛地区不会反弹，青岛好像一直跟国家的步伐挺紧的，我觉得这也是它的风格吧。第二个就是现在“央五条”，刚才赵总也说了，利率没法下滑，他网点成本、工资成本真的很高很高，他的费用很高很高，他是企业，现在也是慢慢的市场化。包括一些商业银行、外资银行进入，人家是自主经营，外资实力很雄厚，银行也有自己的压力，搞房地产他也有紧张，他也顾虑，所以说我觉得他肯定有他的压力。包括房地产这么多年，一些自身的问题，一些不规范，所以他们在博弈也是会导致“央五条”不会很顺利的实施，像以前那种七折这种情况，它有一些差异化。

程东：“央五条”我认为就如同国家之前出台的一些调控政策，一个道理，它是一个政策指导性的文件。在落地实施上，我认为各方会根据自身的实际情况作出选择和调整。但是可能如果这种保障的功能一旦丧失，可能国家会形成命令，或者相应的这种命令性的方式要求去执行。但是眼下还没有走到这一步，现在可能在前期，它只是一个指导性的文件，希望能够起到保障的功能，这是我对这个事情的理解。

所以对房地产市场的影响应该说微乎其微，不会产生什么实质的变化，促进也好，推动也好，不会产生这方面的影响。

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张煜：房地产处于调整期 后期房价应是稳中有升

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赵丕功：政策影响并不大 看好下半年的楼市成交

从政策层面来看楼市，目前山东省不动产统一登记将全面铺开；另外，鲁版“单独二胎”政策的全面实施也指日可待。这两项政策可能会给楼市带来哪些影响？

21世纪不动产青岛区域分部总经理助理 程东

程东：我认为不动产统一登记对成交量也好，价格也好，不会产生直接的作用。因为统一登记只是让房地产的权属登记更加的完整，更加利于查询，更加规范，能起到这样一个作用。其实它跟价格方面，或者说房地产的走量方面并不会形成直接的必然的联系。但是可能会因为这种规范，这种完整，这种查询的方便带来其它方面的影响，比如说可能我在个人所得税方面，或者其它方面，可能对远期会产生影响，对未来可能产生影响的这部分群体，可能会推动他们出售或者变现，作出这方面的调整。但是我认为这个群体到底能占到中国业主里面的百分比是多少，这个数字现在谁也说不清楚。因为如果说得清的话，就不用联网，就不用统一登记了，是吧？我们这个只能拭目以待，但是我认为这个比例不会很高。所以基于这个比例不会很高，所以影响不会很明显，肯定会有影响，但是影响可能会比较小。

第二就是“单独二孩”实行，可能这个将来会对改善性住房的这部分需求带来一些影响。当然改善性需求，如果金融政策没有什么支持或者调整的，其实相当一部分人，即使生了孩子也不一定有能力。因为二套首付比例非常高，甚至你买第三套又不能贷款了。如果在金融方面的政策没有扶持的话，可能对房地产的影响也会微乎其微。因为改善性住房的面积至少在套三，套三至少是在130几左右。如果现在是套三改套四，那肯定140往上走。所以我认为真正有这么强的购买实力的并不是非常多，所以影响会有，我认为也是有限。

：一提到不动产，大家都容易把目光聚焦在“住房”上。实际上不动产的政策包括林地、土地，它都是要确权的。实际上咱国家，应该说改革开放这么多年，土地都是归共有的，但是现在弄成一个，他也不知道现在是个什么情况，我要摸摸底，我的股东，到最后我不明白家里面有点啥，都掌控在哪些人手里。所以我首先要弄明白了，即使我将来要征税也好，先要弄明白了我征的是哪部分的，所以“不动产登记制度”先出来。我觉得这个问题，我们如果仅仅把它盯在物业税上的话，那就错了。

再一个，我们现在7个店，刚需成交量占了百分之八九十，还有一部分是改善性需求。其实改善性需求它还是刚性的一部分，只是我从原来的80平米换成了120平米而已，但是我换房的需求也很强调，并不是说我来买这个房子就一定是投资的。但是刚需，将来是要征税吗？首套房它肯定不会征老百姓的税，所以我觉得这个影响很小。

“单独二孩”，我觉得这个问题更就不是个问题了。主要的我觉得是养老的问题，我认为是养老的问题，而不是为了让大家生出个孩子再多买套房子，我觉得不会是这个。主要是现在中国步入了老龄化城市，会不会影响？会影响，但是它不是个主要方面，这些人肯定未来要买房子，不可能跟父母住一辈子。所以对于房地产来说，长远是个好事，但是它不是直接的传导式的，对现在有影响的。我觉得更多的是解决目前老龄化社会的问题。

赵丕功：关于“不动产登记制度”，从去年应该说已经出来这个信息了，统一做不动产登记。我觉得不动产登记是一个好事，将来将交易的流程，有些会变的简化，因为联网，很多的证明相对会简化。不动产登记会实行，让一些人把自己名下过多的一些房产转成现金，或者说把它转移。但是对我们整个行业来说，我认为是一个很好的事情，一些房子会再次上市交易，这对老百姓来说是一个好事。

“单独二孩”这个事我觉得也是一个好事，人口增加嘛，这些人口都需要住房的，将来这些人肯定都会有自己的家，对长远来说是一个好事情。但是还有一些百姓会怎么考虑呢？我有了第二个孩子，我要换一个大一点的房子，以前一个男孩，现在一个男孩女孩，我需要换房子，这样的客户可能会对我们的房地产市场会有一个带动，但是不会太大，这是我的看法。

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赵丕功：政策影响并不大 看好下半年的楼市成交

近期有报道称，岛城部分二手房楼盘出现业主大幅降价的情况。哪些类型的房子比较容易出现降价的情况？这种降价趋势在下半年会蔓延吗？

21世纪不动产金鼎加盟店店东 鲁景淼

21世纪不动产源泉加盟店店东

鲁景淼：其实是这样的，崂山区针对这种比较大的房子降价，这个是一个个案。为什么呢？因为青岛的地段是海边，而且实际上这个区域并不是很大。我觉得它像类似这种房子，一般都是业主急需钱，而且像崂山区这种业主，很多都是生意人是办企业的，那么对于业主来卖，可能当时他买的时候价格并不是价格特别高，比如说他这两栋别墅在当时买可能就一千来万，可能应为急需钱，现在房子的市场价是四千万，为了尽快解决他资金的问题，两千万他也可以卖了，这在外界看来，就会被报道成“跳水降价”，但这种现象只是个案，并不太常见。而且对很多崂山区业主来说，抛售一两处房产不是什么大事。我们看崂山区5月份有成交的，价格依然很高，所以降价卖房的个案绝不能代表全部市场。

：我们区域也有，为什么有时候价格低，主要是因为业主着急用钱，又赶上市场这种状况，可能就会有那么一两套特别着急卖的，没有办法，他会选择再降、再降，但是百分之八九十还不会说受到影响，全部都这样，都是个案。

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赵丕功：政策影响并不大 看好下半年的楼市成交

2014年“就近入学”政策再度引发热，近期青岛市南区一的成交价格更刷新了岛城成交价格的历史纪录。逆市涨价更抢手，岛城其他区域的是否也存在这种情况？如何购买更科学？

21世纪不动产荣堂夏庄路店店长 孙四新

21世纪不动产佳福家海信慧园店店长 伏传永

孙四新：在我们李沧区，还是对学区这块，很多客户都是比较关注的。包括现在李沧区的学区，包括我们的三个片区，李沧区相对小学比较不错的，但是这三个片区的房价也是李沧区相对来说需求量比较大的。包括我们周边那些老房子，八几年的房子，还有九几年的，的也是达到小户型1.2万左右。包括新的一些小区，我们周边比较典型的，也是包括大户型达到1.2万左右。所以这就是因为占了学区，影响了周围的房价。

可以说青岛的价格从来都没有降过。包括现在，尽管新闻报道影响到局部区域的房价，但这几个价没有太大的波动。但是我觉得选择学区的，的时期不是反倒快到上学的时候，报名的那个阶段去选择这个学区，应该为了孩子上学提前着手准备，这是我的看法。

伏传永：我觉得买还是早买一点比较好一些。再就是像市南的话，大学路，包括江苏路，嘉峪关，包括市南实验，基本上老房子偏多。我觉得买的话，老房子尽量还是买小户型的，如果你买太大的话，将来出手比较难，贷款比较难贷。当然你买户型稍微大一点的，100平左右的还是九几年，尽量不要买八几年的，已经很老了，孩子上学几年，影响你出手。我觉得尽量还是买一个稍微新的。

但是早买的话，当地的人基本上卖房子，基本就是孩子上完学了，基本上就是指着房子赚钱的，一般不会降价的。房价为什么很难降，孩子现在越来越多，因为放开二胎了，而且孩子越来越珍贵，稀罕了。我们当时市南的学区，很多都是从李村、四方卖了房子然后上市南，自己房子卖到六七十万，再添点钱买个一两百万的，肯定导致房价越来越高。其实青岛的房价泡沫太小了，就没有泡沫，市南才卖到2万一平，大学路也就卖到2.5万。

刘芳：现在还有一个问题，并不是学校旁边的小区都是，所以这些也是买房人群特别需要关注的。为什么对这个问题特别关注，就是因为我们去年上线的，现在网友可以在房天下上按学校来查询。我们当时绑定的时候就是去搞清楚，这些学校对应哪些楼盘是。所以如果找经纪人的话，可能购房人群了解更清楚一些。

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赵丕功：政策影响并不大 看好下半年的楼市成交

今年5月份的市场不像去年5月份那么好，在这个市场情况下，房地产经纪公司面向购房者和业主有没有采取策略，以便更好的实现我们的服务？

程东：首先下一步咱区域分布的工作导向要转向服务，这是一个，此时此刻有我们的代表团在台湾，去的目的其实不仅仅是看门店。不要光看台湾门店上的考核量是什么，而是他们在服务客户的时候，这种真诚，或者是一种热心，这种坦诚，我觉得台湾每一个人都非常热情。我觉得从我个人感受来讲非常感动，非常热情，出租车司机他不会忽悠你，任何一个外地人去，也不会看你是大陆人的，我就高开。多少钱，你问每个司机你要去哪，是多少就多少，你问所有的司机都是一个价，特别的诚信。所以希望把这些东西去学回来，去带动诚信。我觉得如果真的这样去热情，这样去礼貌，包括这种真诚，我觉得这比其它培训都有用。所以我们以后带着员工去台湾看一看，去感受一下他们的服务，我觉得会有很大的好处。

我们应该去改变了，当然这个提升服务可能没有办法写出来，见到客户句话，“谢谢”、“你好”，这个应该是去发自内心的，是一种文化。所以从区域分布，推行21世纪的企业文化，从服务做进来，否则的话我们跟其他品牌没有什么差异。作出改变，不仅仅为了自己，也为了改变社会，提升每一个消费者，每一个客户对我们中介的看法。

赵丕功：昨天我们开店长会的时候也说了这个问题。我们市场一直这么波动，但市场的客户，相对来说少的时候我们做什么？就是提升自身，提升我们自身的这种素质，提升人员的素质，尤其是这种专业的程度，再就是这种服务意识。我们是4月份去学了一个别的培训公司的课程，叫“打造雷锋式员工”，讲的也是服务。后来一想一看，跟我们体系内的质量服务差不多。其实我们质量服务是一个非常好的课程，提升我们的理念，“真诚服务，始终如一”。分享的时候，什么是真诚服务，什么是真诚？用了一个词给大家解释，“无一妄念”，没有一点不好的想法。如果这样的话，我们的口碑会上升一大截。

客户体验的感受非常重要。我们也走出去学习，特别是到一些行业竞争比较激烈的城市。将来，和谐社会要让客户的感受更好，我就专注一个经纪人，他确实能对我所有的情况都了解。我们去美国的同事回来分享，在美国交易一套二手房，房子什么时候建的，任房东、第二任房东，什么工作，什么年龄，都要有一套完整的档案。如果我们的经纪人对房源的熟悉，给顾客的服务、体验肯定是很好的，我们的口碑肯定是高的。

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