青岛楼市真降假摔分不清 高端项目往往降价直接

继杭州、常州等二三线城市甩盘或大幅降价促销后，北京、广州等一线城市部分楼盘也传出降价打折的信号，但据了解，目前在二十余个城市中，真正出现直接降价的城市只有6个，实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付成数、特价房、团购房等常见的促销形式。

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从青岛市场来看，目前，也有不少楼盘打出降价的大旗，如开发区某别墅项目直降200万、市区某高端物业直降百万等广告；还有不少楼盘推出特价房，团购房等促销手段，种种行为，让很多购房者满腹疑惑：楼市是否真的已经进入降价通道？

对此，岛城地产界人士龙江告诉记者，目前楼市已经改变了以往单边上扬的趋势，进入宽幅上下的震荡时期。

楼市量跌价涨

根据青岛锐理提供的数据表明，2014年1-4月，青岛楼市共成交商品住宅23022套，比去年同期成交下降30.8%；成交总面积为233.31万平方米，比去年同期成交下降32%。

从表面看来，2014年楼市成交下降幅度较大，但对此，分析师邓国华认为，2013年1-4月是历年来楼市成交高峰值，同2012年和2013年同期成交相比，2014年的成交依然在高位运行。根据锐理提供的数据表明，2012年，1-4月份，全市共成交商品住宅13590套，2011年1-4月份共成交商品住宅20875套。

不仅如此，从价格上看，2014年1-4月份，岛城楼市成交价格同比上涨。根据相关数据表明，1-4月份，全市商品住宅成交均价为8585元/平方米，同比上涨了3.91%，主城区、辅城区和五市均有不同程度上涨，但是涨幅较去年收窄。

“去年市场太猛了，提前透支了今年的成交，一般都是成交先降下来，然后慢慢价格才会降下来，所以现在虽然成交量降下来了，但价格还在同比上涨，量价齐跌需要一个时间。”对于当前的量跌价涨，某业内人士分析认为。

降价分区域集中

作为一种商品，无论有多特殊，房子也永远改变不了受供需影响的商品特性。从目前岛城推出降价楼盘来看，这些楼盘大都集中在存量较高的近郊区域，而主城区则相对较少。

龙江认为，他之所以认为目前楼市并没有进入下行通道，是因为当前的降价并不是一种普遍行为，而只是个别区域特别是库存压力大的区域特殊行为，或者是某个区域的某个特殊楼盘的特殊行为。他告诉记者，从目前房地产市场的消化程度来看，开发区和高新区应该是岛城库存压力比较高的两个区域。除了库存压力大外，这两个区域的楼盘同质化程度比较高，市场竞争非常激烈。这也是这两个区域有楼盘率先祭出降价大旗的主要原因所在。

的确，从市场反应看，目前，无论是直降还是团购以及分期首付，等等降价策略，都主要集中在这两个区域，而在主城区则相对较少。

高端项目降价直接

同往年不同，今年降价的口子似乎先从高端楼盘悄悄撕开。

根据青岛锐理数据提供的数字表明，2014年1-4月份，全市144平方米以上的非普通商品房成交1352套，占全部成交的4.1%，比去年同期下跌46%。而自2011年以来，144平方米的非普通住宅的成交比例一直处于上升趋势，2011年，占比为6.5%，2012年占比为7.6%，2013年占比为7.5%。

成交的明显下降带来的便是某些楼盘降价行为的出现。“直降200万”是日前开发区某楼盘打出的广告语，而据了解，之前，这一区域已经有不少高端项目在内部悄悄降价。而据了解，虽然降价主要集中在开发区和高新区两个区域，但在其他区域，同样也有一些高端物业推出降价促销，如市区一楼盘打出五万抵80万元的广告；另有崂山区某高端项目，为尽快消化前期房源，推出一平方米降5000元的促销。

在上海，也是中高端楼盘率先拉开楼市降价序幕。据报道，上海浦东唐镇、徐汇滨江、浦东外高桥出现降价的楼盘都有个共同点，都是中高端大户型项目，总价较高，且均以特价房形式展开大幅降价。此外，部分降价盘此前销售并不是特别好。

对此，龙江告诉记者，很多降价楼盘都是因为产品自身有着这样或者那样的问题，在市场形势好的情况下，这些问题都被掩盖，但是一旦市场不好，首先受影响的便是这些项目。以开发区某降价项目为例，龙江告诉记者：“它的户型设计非常有问题，市场不好了，不得不降价，要是户型设计的好这个项目早就卖光了。”对于降价，邓国华则认为，受房贷持续收紧，个别城市楼盘“降价”效应的影响，市场神经开始进入紧绷状态，青岛市场近期降价促销要集中在某些前期定价过高的项目，和部分销售周期过长的楼盘。

普通住宅羞羞答答

同高端物业直接或变相降价不同，目前岛城普通住宅的降价行为都显得有些羞羞答答：或者采用首期分期付款，或者拿掉精装修来降低价格。

“现在的刚需项目大都采用分期首付的促销方法，一般是开发商给出首付10万元的无息贷款，一两年内还清。”某业内人士告诉记者，以李沧区某刚需楼盘为例，该项目首付款大约在15万元，现在只需要首付5万元，实际上只是首付的10%，剩余的20%两年内还清；另一市北区刚需楼盘，前段时间开盘时则推出首套房首付正常三成，但客户可享受开发商20万无息贷款，20万元无息贷款可分五年还清；城阳区某高层则拿掉对外宣称的每平方米一千多元的精装修价格，从而将购房价格降下来。

“目前毕竟还是刚性需求购房市场，虽然成交放缓，但总成交还是在高位运行，所以刚需楼盘还到不了‘断臂求生’的程度，也没必要‘剜肉饲虎’，因此，对一些需要快速成交的刚需楼盘而言，可以通过分期首付等促销手段来试水；但对于高端物业来说，一段时间以来，他们的成交持续惨淡，目前又面临着银根紧缩的严峻形势，所以高端物业不得不断臂求生，试图通过降价来获得成交的突破。”岛城某业内人士如此分析当前的降价市场。

对此，龙江认为，房地产市场的空间是一定的，当前虽然只是高端物业出现明显的降价行为，但这势必将会压缩普通住宅的价格空间，从而产生整个房地产市场的连带效应，如果这种降价情况持续下去，未来的市场必将会是在上下震荡中前行。

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