房天下店促成交 无线营销大势所趋

2013年底，房天下主办了第十届中国房地产网络人气榜。通过这次活动，购房者投票评出了他们心中的人气房天下店和人气楼盘。同时，在房天下主办的百强店长大赛中，青岛七位房天下店店长在比赛中脱颖而出。优质的房天下店离不开网店店长的经营管理。是什么让这些房天下店脱颖而出？2014年青岛二手房市场和房价将走向何方？针对以上话题，房天下特邀以上获奖店长为广大经纪人分享经验、为广大网友解读市场热点。

>>>直播入口：2014大话楼市 房天下店奏响最强音

本期到场的嘉宾有夏氏不动产城建TOWN鼎都网店店长夏春亮，玛雅房屋西元庄三期网店店长周春娟、玛雅房屋金日紫都网店店长王挨唐、玛雅房屋世纪公园网店店长吴芬、玛雅房屋怡馨苑网店店长林玲、玛雅房屋中冶圣乔维斯网店店长齐瑞强、链家地产建飞花园网店店长张赛，21世纪不动产天润万科魅力之城网店资深经纪人于园、惠百家不动产鲁信含章花园网店店长尹玉玺、美南地产伟东幸福之城网店店长靳喃喃。

第24期大话经纪嘉宾合影

嘉宾主营房天下店及商圈优势介绍，网店管理经验技巧分享。

夏春亮：我们主营城建TOWN鼎都，这个楼盘位于福州北路跟辽阳西路的交汇处，辽阳西路是东通青银高速。小区目前有1100套房子，一居、二居、三居都有，同样它的下边有5万平米的群楼适合办公商住。它在福州北路成为了最主力、实时热门点的商圈，适合群体涵盖多个层面，适应面比较足，再加上它独特的位置，非常适合居住及投资。

房天下店推出已经有几年时间了，我是房天下店的忠实用户。其实不管是管理自己的房天下账户也好，还是房天下店也好。只需要做好这么几点。，首先要用心，用心去经营，只有咱自己用心的经营才会得到更好的回报。第二，真实，真实就像链家做得比较不错，真实房源，咱们不管是哪家公司，首先要保障自己的房源有真实性，体现真实才能得到更多客户的认可以及他们的口碑。第三，诚信，房天下店针对某个楼盘、某个小区，就像他们玛雅房屋说得一样，要做得专业、深耕，要深耕这个楼盘、深耕这个小区。

于园：我们负责的网店有万科还有卓越蔚蓝群岛，其中万科位于主商圈范围内，属于世纪公园商圈；卓越未蔚蓝群岛属于未来潜力主商圈。我们主商圈是以实体店跟房天下店相结合，尽量做到控盘。世纪公园附近商圈价位稍高，因此我们在城阳主做高端。

张赛：我们是在崂山区浮山前的位置，位置特别稀缺，楼盘主要为90、130、150的户型，房价在200万到300万之间，还是一个比较不错的区域。交通不错，紧邻雕塑园，环境很优美。关于房天下店的经营心得，我们一直在真实房源方面努力，网友看了以后起码这个房子是真实存在的，看完房子以后这个房子是存在的，也是比较用心。

靳喃喃：我是美南地产的，我们主营万达周围，因为百通馨苑属于整个李沧区出房量较多楼盘，交通购物链都方便。目前我们最主力的商圈是万科生态城，楼盘较大。其它地方稍微偏一点，也就是次住商圈主要是金水路上。

林玲：我主要负责惜福镇商圈，惜福镇商圈有两大优势，，靠山靠水环境比较优美，大部分市里客户买房子比较多，投资和养老用的比较多，上户离不开房天下给我们搭建的这个平台。房天下络效果挺不错，80%客户是房天下来的。

第二，青岛39中、城阳的第四小学刚搬到惜福镇，加上城阳十中，使这里成为东部学区区域，的发展还是很好的。此外，别墅区比较多，所以说光靠门店是不占优势的。高端的区域还是靠网络上来的客户比较多一点。网络占一大部分优势，所以说感谢房天下。

齐瑞强：我们商圈的特点是新楼盘，比如星光之城等，都是刚交房不久的新楼盘。这些楼盘主打户型为六七十平米到100平米左右，都配有双气，适合年轻人结婚买房子用，价位一般在60、70万。这些房子大部分是毛坯房，但是配套比较成熟，价位也比较适合。可以说家佳源这个商圈在城阳。由于坚持使用房天下，我们的客户群都来自于房天下，所以挺感谢房天下。

吴芬：虽然小区不是很大，我们门店主要是做小区内部。城阳玛雅房屋内部就是把房源进行，然后去置换，换言之买卖完房子后置换。通过房天下及其他网站进行站租赁及买卖，两手一起抓，租赁和买卖是一起进行，没有单独的买卖。是养老，第二是学区，因为城阳的上学是划片的。像万科魅力之城 ，小区里的老业主给孩子买房结婚也在这个小区里面买。因此，我们的新客户是有限的，小区老客户是我们的客户来源。

周春娟：我们主营西元庄区域。西元庄现在有8个小区，客户主要是刚性需求。对于在价位和经济上有一定的限制的外地客户及本地郊区农村客户，由于西元庄紧临城阳的特殊地理位置，大部分选择城阳，所以这些刚性需求客户就来了西元庄。这就是我们现在主营的业务。我们玛雅的优势就是精通城阳，给客户提供有利条件，易买易卖。西元庄从1期、3期一直到8期，每个小区的楼座平均数量为40个，它是一个开发商，比较集中。而且紧临高架桥，通往国道上都有公交车等等，交通很便利，这就是它的地理位置优势，促成了西元庄市场非常好。

王挨唐：我是来自城阳玛雅房屋区域的，我们主营的商圈是太阳城、很多房子可以免税，从青岛市吸引了很多客户。地铁一号线的经过也是一个吸引力。有的楼盘总价比较高，户型及周边环境都比较好，但是税高，适合置换客户；免税房适合刚需客户，1号线通了以后这里距离市南是最近的。因为房子都过五年了，会减税，而且周边的学校、银行、购物都比较方便。

作为的房天下店管理者和经营者，请分享网店成交案例。

张赛：说实在的，网店还是在个人的网页上看到的，我们看到一个房子以后，看了很长时间的一个客户，他打电话说这个房子有没有？我说有，能不能看？能看。什么时候能看？问得很细，我说大约1.5，因为房东在这，比较熟悉，介绍完户型之后紧接着就来了，然后就简单谈了价格，很简单的流程就完成了这个交易。

于园：这是我的亲身经历。我们有客户在房天下上搜索一个小区，看到一套比较感兴趣的房源，然后那个房源后面有一个房天下店的LOGO，客户进来后就看到我们的信息非常完整，就直接找我来，就觉得这个房源非常配对他的需求，所以直接定了这个房子。另外我感觉到房源这方面比较好，过年期间我接到一个巴西过来的电话，来了就说有一个房东进入我们网店，了解了网店的情况感觉不错，我们里面的经纪人也很多，我就给他挑选了一套房子，就是说房源可以把客户都给吸引过来。

林玲：惜福镇商圈大部分靠网络上的来源比较多一点，所以我们是网络上来的客户，我们一定要把网络上的房源做充分，我们90%的都是主商圈的房源，所以我们房源的库存量一定要跟上去，我们现在也会立刻升级到300版本，所以说首先是我们的库存量。第二点还是我们经纪人的专业度，有很多人说我们都用房天下，我们虽然不做业务，但是我也喜欢自己用房天下，其它的我们也都开，但是主要会用房天下，因为我们自己亲身用的话能感觉到市场的变化，所以说我就一直自己用房天下，在来电量上我来得还是比较多的，这期间还是有一个，照片，我们在发网过程中的照片还是很关键的，所以我们在发照片的时候专业度也要更好一点，这样客户在眼的时候感觉是美观的，来电量可能就更高一点。另外就是我们经纪人的专业度，有时候是接到电话了，但是成交量还不能提到一个度上，所以我们还有一个专业的培训，要能够吸引客户来看我们的房源，这样才能时间成交掉。

我们还是成交市里的比较多一点。因为有好多的客户，我也接到过很多的电话，也有很多成交的案例。在接到客户的时候，还是我们的专业度，房天下是给我们搭建了这个平台，能够时间跟客户搭上线，能够时间取得联系，所以说我们在经营的过程中，成交的案例很多很多，所以说还是在我们的专业度上，成交的案例也没有什么，无非是把商圈做精了，提升我们的专业度。有一个案例我记忆比较深刻的案例。有一个客户他在房天下来的电话，给我打通电话以后我给他推荐了很多的房源，他说有没有照片？我说你可以进我们房天下，进了房天下以后看了很多的房源，因为我们发网我们知道我们发的是哪几套房源，所以我们给客户推荐的时候也是给他推荐房源，他就直接在房天下店里看我们的照片，然后就约了时间过来看房子。因为他熟悉的商圈可能是只看了哪一个小区的，所以我们引导他看了好几个小区，所以说就是一次带看、一次成交。所以说客户引导到实体店以后，还是对玛雅房屋的品牌有一定的认可，因为我们是连锁，所以成交说一般客户成交度还是比较高的。

齐瑞强：房天下店上我觉得有这样几点。比如说客户寻找某一个小区的时候，比如说我们有一个单独的LOGO，城阳那里是25家店，每家店凡是发到这个小区的房源，那就都可以找到，这样的话量就会显得比较多，同时也便于房天下店店长的管理，哪一个户型、哪一个小区的比较缺乏，我们就会跟上。这样便于客户直接连接，能够在里面看到很多很多的房源，适合他的户型和装修，基本上就可以一网打尽。一般的他看见你这么多房源和库存，直接就给你打过电话来，当然这要求房源的信息还是真实一些，比较能够取得客户的信任。最重要的我觉得还是便于店长管理，这一个价位的或者说这一个面积、户型的，如果没有发出来的话，有可能就会错失这一个潜在的客户群，这样我们发的面就比较广、比较全，这一点会比较好。

吴芬：我这边成交的一般都是在房天下成交租赁的，我们的租赁是属于公司过来租，一租就是一租两三套那种，网上我们打的广告基本上房源还是真实的、多套，不能单一。照片一般都是实体照片，我们所有的照片都要发真实照片，而且我们发到房天下上，主要是有固定模板，我们玛雅房屋有固定模板，所以发布的信息、照片、标题都有固定模板。之前他们有说是根据房天下的网店来的。租赁房源成交比较成功的案例也是年前通过房天下联系的，年后定房子，没有什么特殊的，就是来了之后问问房源是否有效，来了之后能否看房子，基本上主要是准确性比较强。年后天气变暖，租赁市场在起步，还有就是说公积金有变动，所以买房人在观望，所以现在租赁比年前多得多。

周春娟：我在房天下成交得比较典型的就是月初的成交的一个西元庄的。我印记得这套房子96平米，58万，可以说价格偏高。我犹豫也认为性价比不高。但是还是在网店里吧这套贩子设置的推荐房源。这个客户开始也没想要这个价位的，而是想要50万到55万之间的，但最后看看到这套“橱窗房源”，他发现客厅的装修很漂亮。于是他就点开房天下店的这套房源看内部装修，那套房子的装修确实很好，是他喜欢的，但他对价位就有点犹豫。打了电话，还不愿意留姓名，他说这套房子是真的还是假的，我说真的，你想看可以来看。然后过了两天又打来电话协商房子的价格，当天晚上看了房，第二天带他媳妇来了，中午就定了，昨天他已经拿到房产证了。所以房子好坏并不是由我们来评价的，也许我们认为不优势的房子，但是在客户眼里也许有他想要的优点，所以从那以后，只要这个房子有一两项优点还是要发到网上。

王挨唐：一般我发房子就是及时更新房源，因为一个好的房源，不管多长时间在上面，如果不更新的话，客户会觉得天我看了，但如果过一段时间还在上面，他会觉得这个房子因为什么原因所以一直没有卖掉呢？因为他会觉得如果是很好的房子，那肯定在时间卖掉了，而在上面很长时间的话，很多购买者就会心里比较犹豫。另外，现在很多客户在心里上就感觉，因为我们现在的服务就是慢慢时间长了，即使他不买房子我们也一直给他打电话说，如果他真的有需求了，他会时间想到你，不会找别人看房子。因为他会觉得既然是买，不管是通过谁买都是买，所以他也会直接找到你。

 手机网民成为中国网民增长的主要驱动力。房天下针对广阔的无线市场，相继推出了无线产品。作为房产经纪人如何顺应无线营销飞速发展的大趋势？

夏春亮：应该说无线营销这是一个发展的趋势，像智能手机、网络，各种无线网络我们都在使用。现在一般很少有抱着笔记本的，而且像我们的无线房天下还有什么？房天下配套着这么几个东西，适合着咱们经纪人的有房、无线，无线房天下方式，这个跟咱们电脑上有一个匹配的，你要刷新的话，它会显示你走在这个位置，搜周边的经纪人也好，搜周边的房子也好，它会同步定位在这个位置。对客户来说，无线房天下帮会定位所在位置、搜周边经纪人、搜周边房子等等，这些信息会同步定位。因此经纪人房源就会获得很多点击量，点击量多成交就会多。 年后房天下无线流量比PC端的流量增长的更快，所以大家一定要注重无线，这非常重要。大家坐公交的时候，大部分人都在低头看手机，用手机上网。 大家平常上班，可能更多是在利用路上的时间找房，用手机看房子、房天下子、联系经纪人非常方便，应该说2014年是网络营销发展一个主流大趋势。

尹玉玺：无线有无线的好处，就是客户跟经纪人聊天的时候会放松戒备心理。客户打电话的时候会对经纪人保持一定的戒备。我之前接的一个房东的电话，他不太喜欢打电话，就喜欢这样跟你聊，他喜欢这样，之后委托给我们，聊了有半个多之后他就会相信你了，他在网上聊的时候可能心理戒备不像打电话或者刚接触那种，之后他委托给我们。因为他也一直看整个小区其他在卖的房子，内心有一个对比，通过中间疏导，房子基本上半个月就成交了。这就是通过手机房天下帮成交的一个成功案例。

靳喃喃：我们也经常用无线房天下帮，但是在聊天的过程中，我感觉大部分客户只是聊天，不留电话，到最后看房子的时候跟你联系，不留电话肯定留不住这个客户。这种可能不是真实客户，也可能客户因为中介骚扰太多不想留电话。或许这些产品研发理念是针对一些不想留电话的网友，开发出消息盒子功能来延长咨询。

王挨唐：因为现在的主流就是网络，包括手机也是属于正常的网络营销，之前的话很多人下班的时候会在办公室找房子，现在不用，哪怕挤在公交上他也可以搜到任何一个房子，因为很多人现在都是越来越依赖手机，不管是吃饭睡觉，包括上厕所很多人也要拿着手机。房天下现在有一个视频看房，客户直接可以视频看房，这是一个趋势。都说无线网络以后的发展情况就是，你不用带银行卡，只要绑定银行卡就可以了。手机就直接代替了。现在的手机网民数量已经远远超过PC的网民了。 现在衣食住行都和手机联系很大，就像最近比较火的打车都跟手机有关。

周春娟：我们之前成交了一个房子通过老客户的朋友介绍的，但是他不愿意过来看房子，我们同事就拿手机给他视频看房，看完了之后那个客户先把钱打过来了，两天之后过来签的协议。通过我们买房子需要信任，这个无线的营销首先是建立在信任之上才能达到这种效果，老客户可能比较适合。

林玲：现在的话一大部分人都是“手机控”，在哪里都是拿着手机，包括嘀嘀打车、快的打车。之前去北京的大讲堂也提到一定要跟上时代脚步。现在阿里巴巴、腾讯在不停地研发各种产品，比如二维码的扫描，所以我们要不断地加快适应的脚步。我觉得无线房天下帮还是挺不错的，有时候我们在路上也能检查我们的房源发的如何，是否符合标准，有没有虚假房源等等，这比较方便我们管理方。另外从客户的角度来说，客户用的还是很不错的，有很多客户都会拿着手机来找你有没有这套房源，我在网上看到了这套房源等等。所以现在客户用房天下的比例也是相当高的，所以我觉得用途还是很大的。

齐瑞强：我觉得无线房天下帮还有一个好处，休息时间客户会给你发文字。当客户发现你没有休息的时候，他就觉得你这么辛苦、这么努力，他就愿意跟这样的经纪人聊天，所以让我们变成了白加黑，白天在工作，晚上也在工作。 因为我之前通过无线房天下帮，他直接把自己的电话发来了，他说这是我的电话，我看好这个房子了，明天你给我打电话吧，这么晚了，估计你休息了。所以这样的话增大了我们和客户接触的次数，这个功能挺好。

房天下无线产品升级介绍：网店升级、无线房天下帮和手机版AOS：

客服总监傅蓉：针对于现在的无线趋势的发展，跟大家聊聊无线的发展，聊聊我们怎么一起挣钱。

刚才说的像衣食住行，移动正在改变我们的生活，最初的时候我们是用纸质的笔记本来记录，但是现在我们有了手机，有了ipad等等，最初的时候我们可能还在用电话沟通，但是现在我们有了QQ，可以视频，或者有了微信，可以用语音聊天。买衣服我们上淘宝，打车我们用嘀嘀打车，买房子当然就要选择房天下了。

房天下现在深入了移动互联网产品布局，今天主要给大家介绍以下三种。首先是房天下APP，可以通过这个找房天下、二手房、租房，也可以发布房源。还有就是无线房天下帮，就是无线端的房源挂牌服务，我们现在有一个无线房天下帮产品可以发布无线房源，就是在无线端像手机APP、ipad，它的房源是置前的。还有一个就是手机AOS，就是经理移动办公平台，这是房天下推出的一个免费的服务。

相对于无线与其它PC的优势，网络是24全时段，还有随时随地可以进行办公和服务，房天下APP是基于地理位置的服务，我们通过房天下用户来查的时候，我们会给他定位推荐2公里以内的楼房网店，我们会通过房天下APP进行推广，这个网站店铺页会优先展示网店推荐房源，并可以直接联系网店店长，所以这个网店店长的设置是非常关键的，后面也有店长的头像，相应的点击店长的话也会进入店长店铺，大家也可以相对关注一下。

无线房天下帮，我们说我们的无线房天下帮也是基于这种地理位置的定位，现在非常多的产品，像嘀嘀打车也是，就是这个化服务，用户到哪，就可以自动的通过定位，相应地给他推荐周边的房源。而且还有一个好处就是有的用户就觉得青岛是一个宜居的城市，靠海，但是他不是很了解，或者这边要开地铁口了，我知道地铁口在哪，但是对周边不熟，那就可以通过定位来找一下，就会得到一些相应的推广。

移动端大数据的应用，除了地理位置以外，我们会给您推荐一些感兴趣的房源，我们有房天下APP基于用户行为大数据额推送感兴趣房源、云端管理看房记录、一个通行证打通无线与电脑，就是我们会通过用户的浏览记录，根据这个推荐一些适合的匹配的更适宜他的房源给他，然后推荐经纪人给他。

我们说对咱经纪人而言就是这个潜客推荐，根据网友访问行为会生成网友找房需求，我们会把这个需求推荐给房天下帮用户，他们可以通过这个跟用户沟通。如果推荐给您之后，比如7天之后没有联系过，或者已经联系过的，您可以给他推荐房源，他没有给您联系，可能这个用户就不会再推荐给您了，会换下一批。

AOS，一个房客源管理系统，原来这个系统是PC端的，现在我们主推手机端。主要是采集器，可以手机各大网站的房源，比如有的时候每天找房您还要上网自己去看，这个不用，您直接登陆手机，有我们的采集器筛选就可以了，然后您可以跟房东进行联系。群发宝就是可以直接用这样的客户端发布多个网站的房源。

主要它是随时的云端管理，随时随地只要有手机您都可以进行个人办公，还有个人房源，还可以进行刷新房源操作等等。

功能的简单展示，这是它的登录界面，您只需要公司ID，输入用户名和密码就可以，我们现在的公司ID、用户名和密码是一致的。之后它可以采集房源，一是按照商圈筛选房源，二是一键拨打业主电话，采集的都是私有房源，经纪人的房源这里是不会采集的，它会有一个辨别、识别。还有简化还原录入内容，还可以进行语音速记和文本速记。

这是一个发布房源的演示，可以重复发布多个断口，一键群发，它有发布和刷新报告，随时监控全部的发送日志，就是PC端和手机端的，有了这个AOS系统，店长再也不用担心经纪人的工作了，这样大家就可以了解经纪人的各大工作内容，自己也可以查漏补缺，优化一下你的房源。

我们说用户的沟通方式在改变，现在流行的是与网友在线即时沟通，刚才大家谈到了当时没有看见等问题，所以我们现在推出了房天下帮APP，就是如果用户当时跟你聊天的话，你立即回复会给他印象，这种交流的畅通都会更加好一些。AOS体验就会有一个方可源管理系统，会把求购信息都会搜集到，您可以便捷沟通。

信息可以随时查，可以用AOS的房源采集器采集一下，看有没有靠谱的房源直接推荐给他，把相应的房源图片可以给他即时在线的传送，进行交流。

2月8日，青岛出台公积金贷款新政，全面收紧住房公积金贷款，同时银行个人住房贷款利率优惠几乎绝迹。面对贷款双面收紧的夹击，业主和购房者的心态有什么变化？行业内是如何应对的？

夏春亮：今年随着这种形势的来临，很多业主可能对他们的房价造成轻微的下浮，另外对于购房者方面，他可能会降低自己一定的购房需求，因为比方说他原计划购买大约120万左右的房子，他可能会降低标准，100万左右也OK。像这种政策，给这些客户同样带来了一段时间的观望期，在这种形势下，我们夏氏不动产有如下动作。 是通过对政策的解析向业主传递信息，不断优化我们的房源，把B类优化成A类，这是我们对业主做的。 对于购房者这块也是不断地去引导，应该说随着国家大的局势的来临，房价是不会大幅的下浮，房价只要是不增加就已经算是降价了，把他们的心态调整好。 另外，我们的内部员工也是，在我们公司每个人的心态是这样的，没有淡季的市场，只有淡季的思想。应该说在我们福州北路现在形成了这样一段话，叫“租房买房，相信房天下，选择夏氏不动产，夏氏推荐，专业放心。”比如说正常的市场价是110万，目前的报价是120万，通过我们对政策的解析向业主传递这个信息，为了让他更快的出手，比如说价位往下降，比如说现在报120万，我们能让他降得更低，就是引导业主把价位降得更合理一些。

于园：在城阳50万到70万成交的房子占比是的，60%左右，其实刚性需求买房子的还是要买房的，每年我感觉银行的政策都会有调整，就像2012年左右的时候，利率是7点几，我也忘了多少，反正有一段时间也是上幅10%，那时候买房需求还是很大。 2011年下半年上浮10%，而且那时候我们城阳的定房需求还是没有减少，因为城阳那边的刚性需求还是比较大一些，还有就是换房的，换房的那些是有一定经济实力的，而且给客户稍微解释一下，还是会买的，所以对城阳的影响不是很大。目前的购房者当中，主要依靠公积金贷款完成买房的购房者的比例来说，根据我们店的观察是很少。

吴芳：我们观察到二手房用公积金贷款的人比较少。在城阳来说，公积金政策出台之后反而还会把一些新房的客户引过来。因为我们当时是这样，来到城阳买房子一般会选择首付，如果选择公积金的话首付会很高，我们会建议用银行贷款，引导他惜福镇和西元庄那两个商圈首付会低一些。而且我们那里很多是结婚买房，无论如何日子是定了的，所以都等不了。不像市里，可能是有钱人置换，可置换可不置换，城阳那边没有，不是太大的影响。

齐瑞强：我觉得现在这个市场聪明一点的客户他不会只看眼前，他会看到整体的形势，国家之所以发出这样的信号是有很多根本性的原因的。比如说现在人对消费观念的改变，现在银行里普遍都缺钱，比如说拿我对象举例子，她现在比较喜欢把钱存到支付宝的余额宝里面，活期的存款利息都比银行的定期存款利息高，每天她都能看到多拿多少钱，一天的饭钱都出来了，而且随时可以导出来，你看这种观念的变化导致银行大量的缺欠。现在银行普遍都在上调存款的基准利率，银行都在上调，银行的存款利息都上调了，银行的贷款利息会不会上调？肯定会上调。现在正常的商业银行都是基准利率，但是现在也有很多家银行，比如说农业银行、光大银行上浮5%。

现在浦发二手方直接停贷了，现在聪明的用户会马上买房，年初都已经到这种情况了，下半年银行不会把赚钱的途径放在贷款这方面，他会通过其它的理财途径把这个钱放出去。所以说现在客户买房子也很范难，除非他一次性购买，所以我们现在引导一下客户，大部分都能顺利买房。年初都上浮5%，基本预计下半年会上浮10%。而且这个折扣是终身的，这个折扣是跟着你一辈子的，我们现在趁着基准利率，哪怕银行没有利率，但是至少不会上调，这样一引导客户就接受了。而且从去年十八届三中全会传出的信息，银行以后贷款这块就不会出现宽松的货币政策，一直处于收紧的局面，这方面的信息可以收到。

靳喃喃：因为李沧商圈的二手房比较大的一些楼盘，价格都跟二手房的价格持平，但是买一手房肯定不是现房，要等一段时间，但是对于刚需用户的话他通常都是要买现成的房子。除非业主要卖房，着急用钱，结婚用的刚需的是要买房子的，最近整个李沧区，包括我们接触的那块，二手房成交的是比较高一点的，他会优先选择二手房。 现在李沧尤其是在金水路上，是刚需的重地。

尹玉玺：我们那边主要是刚需，年轻人买房不会在乎这个，大部分也不会用公积金买，因为公积金买也是商贷混合贷的。另一个就是置换，我们那边置换型的客户都是比较有钱的，因为家里面已经有一套房子了，对他贷款没有什么太大的影响。因为他已经是二套房了，即使有一个折扣的现象他也是做不了的，而且那边置换型客户可能对舒适度各方面要求多一点，对这方面的关注就不是很强。刚需我们那边很少会出现公积金贷款，因为商贷混合贷的话首付比例要高。 所以这个政策基本上没有什么影响，对银行这边关注的很少。

张赛：我们那边标的额比较大，公积金贷款基本上不存在，商业贷款也就在200万到400万之内，因为我们那块的地小的是二三百万的小房子，大的是几千万的，所以客户和业主对这个没有什么关注，他们在乎的是国家大的政策。

“国五条”出台1周年，青岛二手房市场都有哪些变化？对2014年的青岛的房价走势和市场成交有什么预判？影响今年房价的因素有那些？

林玲：在国家政策出台以后，我们投资的一大部分客户给流失掉了，有投资的客户大部分都是我们的老客户并且变成我们现在投资的一些客户，但这并不影响刚需以及置换的客户。购房者对于限购令、公积金、营业税征收全额等等的适应力还是比较强的，所以我觉得国家政策对于房产方面不会有太大影响，该买房子的还是会买会买。但是房价是100%不会跌的，只能说没涨而已，所以我觉得2014年市场还是会很火爆的。 现在城阳的市场还是挺不错的，商业贷款比较多，所以我估计在六月份左右市场还会恢复一个高峰期。因为有些客户他过了观望期以后，还是会该出手的时候就出手，适应性很强。

齐瑞强：我也是比较看好城阳市场的，尤其在两会之前。因为不可预计两会出台什么新政策，这段时间一直成交的很不错。不过从长远的形势来看，房价肯定是涨。到2020年，预计我们的收入能翻4到5倍，而房价至少翻了两倍了。现在城阳均价在7、8千，2020年以后均价至少能在1.5万左右。你现在买不起房子，你几年之后还是同样买不起，所以还是要引导客户。

靳喃喃：在李沧商圈，去年的时候客户看房子的时间基本上是晚上下班之后，或者周六、周天看房子。有一个客户从8点看直到11点，当时跟房东谈1万块钱，问我们中介能不能保证在月底前过户。他害怕在一个月要交更多的钱，所以那时候他就一分钱都没跟房东讲，晚上12点签了合同。对于今年，我觉得一些刚需的客户会买房子，但是有些人还是会像去年3月份之前说国家要出什么政策，最后政策没有出台，最后买了房价比较高的。但是现在很多人比较淡定，觉得房价会继续往下降，还有一些人胆小会赶紧买。但是在李沧区来讲，目前成交量还是比较可观的。再加上世园会，周围整个楼盘都建成，形成一个比较大的居住环境，包括上班、地铁，所以买房子的刚需客户都在李村公园周围。此外，户型分布比较均匀，大户型、小户型都有，像80、90平方基本上都是在100万左右。130万以内的客户比较多一些，占主流，200万以上的客户也有，但是比较少。70、80万套一的房子基本上买下来都要80万，所以说买一个70万左右的房子我估计要跑到城阳那边去买。

我感觉今年房价不会大幅度的涨，只是慢慢的往上涨。2010年房价往下跌，我所在地区价格在9000多一平米，客户就说房价一定会往下跌。但事实是房价一直在往上涨，虽然不是大幅度的涨，但一直在慢慢的往上涨。

主持人：请大家用关键词来总结一下影响今年青岛房价涨跌的因素有哪几方面？

齐瑞强：银行政策、供需关系，这个很关键，还有大盘走势。

吴芬：交通。地铁一旦开了以后，城阳那边和市南近了一些，或许会有更多的刚需选择到城阳买房。

美南地产靳喃喃:李沧优选二手房 新政难敌刚需

万科魅力之城店于园:以亲身经历分享网店成交案例

玛雅房屋林玲：80%客户来自网络 城阳六月现高峰

夏春亮：房天下店需用心经营 真实房源促成交

尹玉玺：在线沟通随时随地 无线营销成为趋势

青岛二手房成交量环比上涨67.24% 挂牌均价微涨