中国房企海外投资 马来西亚房地产升温

近段时间以来，作为中国地产界的新兴投资目的地，马来西亚持续升温。

2014年1月8日，新华联不动产股份有限公司(000620.SZ)发布了在马来西亚房地产项目的公告，称根据公司海外扩张及发展旅游度假产业的战略部署，拟出资约3亿元在马来西亚柔佛州购买地块。

此前，与恒大(03333.HK)、雅居乐(03383.HK)和合生创展(00754.HK)并称为“华南五虎”的富力地产(02777.HK)和碧桂园(02007.HK)亦先后在马来西亚砸下不小的投资。

2013年12月2日，富力地产发布公告称其已斥资85亿元，购买马来西亚6宗地块，包括位于柔佛州新山地区的四幅空置业权地块及两幅业权填海地块，用于开发住宅和商业物业。

2013年9月，碧桂园在该国柔佛州的新山金海湾项目开售不到两个月，即实现近百亿元的销售额，成为新山市地产大鳄。有投资界人士认为，富力地产选择此时进军马来西亚，主要是受到碧桂园在那里大获成功的影响。

不过，一些地产企业保持了谨慎态度。恒大地产相关人士日前告诉《财经日报》记者，恒大目前在海外地产这一块还没有具体项目，不排除有这方面的规划，但尚无具体的投资。

马来西亚吸引力上升

无独有偶，富力与碧桂园均将投资目的地选在马来西亚柔佛州。

早在去年11月，《财经日报》记者与马来西亚地产界人士交流时，就曾听到其中有人预测：伊斯干达特区目前已成为马来西亚实时热门的房地产投资地，未来还会有越来越多的中国房地产商前来投资。不料，紧接着便爆出富力地产在此巨资拿地的消息。

与新加坡仅一河之隔的马来西亚柔佛州依斯干达特区，得益于地缘优势，近年来经济建设发展迅速。自2012年以来，该地区房地产投资的需求骤增，吸引了不少开发商前来。

值得一提的是，预计在2020年完工的新马高铁计划无疑是柔佛州房市的助推器。高铁的建成，将使来往新加坡和吉隆坡的缩短至大约90。

马来西亚林木生集团董事经理拿督林福山告诉《财经日报》记者，新马高铁将加大新加坡与马来西亚乃至周边地区的联系，“从新加坡到马来西亚、到泰国等地通过高铁会方便很多，飞机容易延误，高铁速度快，可以拉近东盟与中国的距离，做生意也比较方便。”

马来西亚一家房地产研究机构认为，包括新马高铁在内的几大因素为马来西亚房地产带来活力和价值重估。一旦高铁落实，马新两地产业巨大的价格差距有望被拉低。

马来西亚有望通过高铁计划扭转乾坤，借力快速发展吉隆坡、新山等重点城市，其投资前景为外国买家所看好。

比如买家富力地产，尽管此番购地总价格庞大，占其截至2013年6月总资产的7.3%，但富力董事会回应称，基于马来西亚现行市况以及该土地的位置、开发成本及开发潜力考虑，85亿元属公平合理。

此外，马来西亚政府还出台吸引外国投资者的有力措施。2004年，马来西亚政府推出“马来西亚——我的第二家园计划”，鼓励外国移民在马来西亚居住投资。根据这项计划，外籍人士无需年龄限制、英语要求、资产来源证明，只需在马来西亚银行存入约合人民币60万元的马币，即可在保留原国籍的基础上让全家取得马来西亚身份。

参与者可享受免签待遇，长期居住，购买地契的房屋，享受当地的教育、医疗等公共资源。

风险几何？

前述马来西亚房地产研究机构认为，马来西亚房地产在去年全年增长5.6%，是亚太地区增幅最强劲的市场之一。而受益于城市化、市民年轻化及房贷市场渗透率低企，马来西亚未来产业价格拥有巨大的上升空间。

然而，对于房地产投资热地的依斯干达来说，未来几年将出现大量房地产供应，单是当地人口已无法支撑需求。马来西亚当局亦留意到了可能出现供应过剩的情况。根据报道，当局已暂时中止在依斯干达进一步售地。这将限制给予发展商的土地供应，推动对当地房地产需求。

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲向《财经日报》分析，马来西亚人口不多，物产丰富，当地人生活较为安逸，住房需求远不像中国国内旺盛，将来的地产项目若靠当地人的需求支撑，应该会有难度。

马来西亚统计局2010年的数据显示，马来西亚人口数量为2833余万，其中马来人占67.4%，华人占24.6%。此外，越来越多的中国居民也开始加入到马来西亚的购房团中。碧桂园金海湾项目25%的客户就来自中国，且大多数是碧桂园的老业主。

北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，中国房企出海选址多在华人集聚的地方，并且客户也主要是国内客户。国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险。

新加坡橙易产业咨询公司的一份报告指出，除了可能出现供应过剩，在依斯干达投资房地产的风险还包括房屋交易数据缺乏透明度、安保问题、货币风险等。

报告中指出，马来西亚的房地产交易数据不对外公开，这在住宅项目如雨后春笋般涌现的伊斯干达特区的一些地方尤其如此。由于许多项目正在建造当中，因此缺乏可资追踪或分析的历史数据，未来租金和转售价变化也难以猜测。

另外，由于马来西亚柔佛州近来发生一连串抢劫案也使得不少想在当地置产和居住的新加坡人退却。货币风险方面，报告称，一旦马来西亚林吉特对新加坡元贬值，投资者可能无法取得理想的租金或售价。据知，新加坡元在过去五年的增值比马来西亚林吉特高出6.78%。

此外，2013年7月，马来西亚中央银行宣布新的贷款措施，以应对家庭过度贷款和房地产炒作问题，其中，贷款期限从45年缩短至35年。报告称，这意味着买家每月支付的款项将提高，很可能造成一些高负债买家在房屋市场中却步，减少了市场需求，进而影响价格。

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