让购房回归居住的本真：房地产已过黄金期 想持房悠着点

“任大炮”又放炮了。在16日的某经济学家年会上，房产明星任志强说：“我不太承认中国房地产泡沫。因为中国有高比例的房贷首付款，一套30%，二套70%，一套房房价没有跌30%，银行就没有风险，第二套住房没有跌70%，银行也没有风险。”

对于未来的房价走势，“任大炮”认为，只要是买房限购、买车摇号的城市，未来的价格还会继续全面上涨。

担忧“最后一个铜板”，炒房客忙卖房

有人将炒房阵地转到国外，有人打算卖了房子炒股票，有人换购了自己住的大房

曾几何时，炒房就是赚钱的象征。“炒什么都有风险，就是炒房没有，只有赚多赚少。”这曾是许多炒房客的口头禅。

但是今年，炒房客大面积抛售房产退出市场。从“不炒房都不好意思说自己会投资”到“房子套牢”，炒房客也被迫转向了其他投资渠道。

陈先生：

退出国内市场进军国外炒房

上世纪80年代末退伍从商的陈先生，现在经营着一家大型服装加工厂，厂房面积数千平方米，员工几百名，身家丰厚，是一个不折不扣的成功商人。

商人之外，陈先生还是一名成功的炒房客。不过这位成功的炒房客最近有套房子却被套牢，多方权衡市场形势后，他打算放弃国内的住宅市场，转战国外了。

回忆起自己的炒房史，陈先生不无得意。2006年，他次购置了一套住房作为投资，在这之后的7年里，陈先生夫妇累计在各地购买的住房超过30套，是不折不扣的炒房客。“我经营着一个工厂，经营情况也不错，但相比而言，房子是我最成功的投资产品。”说起以前的炒房经历，陈先生很低调，不愿多透露战果，“钱多多少少还是赚了点的。”

然而，从去年开始，陈先生夫妇尽可能地抛售了手上的房源，这是基于他对市场的判断。“没有一种投资是永远赚钱的，像国内的房产投资，利润空间已不大。”

从去年到今年，陈先生成功卖掉了手头不少房子，不过最贵的一套房子却卡壳了。

陈先生目前住的房子位于文晖路，是2008年购置的，去年总价曾到过580万元。因为在桥西买了新房，陈先生一直想把这套房子卖了。但是前几天去中介那里了解了下情况，陈夫人回来后十分沮丧：去年价值580万元的房子现在估价在480万左右，缩水了整整100万。虽然哪怕480万元卖了也有钱赚，但眼睁睁地看着短短一年时间内跌了100万，肉痛是在所难免的。

“再肉痛也要卖，现在市场行情就这样。”陈先生说，“少赚点而已，这个时候再不走，也许明年就要亏钱了。”

不过在炒房投资上颇佳的陈先生并不打算就此放弃炒房。因为儿子在澳大利亚留学，陈先生已经将炒房阵地转移到了国外。就在今年7月，他在悉尼附近买了一栋别墅。“算是试试水吧，目前有了小涨。儿子在那里读书反正也要住，他在那里做房东，收点房租作为零用钱也不用我多操心。”陈先生笑着说道。

魏璐：

卖房炒股，半年赚了20%

熟悉魏璐(化名)的人都会用三个字来形容这个女强人——“有眼光”。2009年，楼市进入低谷，所有人都在叫嚣着房地产泡沫的破裂。魏璐却在这个时候悄然入手了四套房子，就是这四套房子让她从一个普通的个体户老板变得一夜暴富。

但是从今年初起，魏璐开始抛售手上的房源，改为投资股票。在她看来，现在房地产已经趋于理性，想要赚大钱已经不可能了。“任何投资产品在手里，不涨、或者涨幅很小，就是亏钱。”魏璐分析道，“尤其是不动产，要投入大量资金，要是涨不动，那对于投资者来说就没有任何意义了。”

半年内，通过炒股，魏璐赚了接近百万元的资产，这是她投资股票总额的20%。这个成绩魏璐表示很满意，“现在我手上还有两套房子，也在挂牌当中。股票我才刚刚入门，这个感觉很不错。我感觉现在的股市处于低谷，应该还有发展空间，而杭州的二手房价今年几乎就没有涨过，卖房炒股还是明智的。”

于先生：

卖掉三套小房子换大房

于先生今年30出头，父母都是退休老师，家境还算不错。近几年来，从事销售职业的于先生靠自己奋斗和父母的帮助，在杭州总共投资了三套房子，不过面积都不算大，地段也都很平常。

用于先生的话来说，这三套房子自己都不会去住，纯粹是一个投资，等到结婚时希望有一个不错的。明年于先生准备结婚，这三套房子正准备一同卖掉，换一套好的。“我感觉房产投资今年已经开始走下坡路，手里拿着几套房，如果已经不再，自己却住着很小的房子，牺牲生活品质，那就没有什么意义了。”

于先生算了一笔账，六年来，买这三套房子总共花费了200万左右，而现在这三套房子的总价已 过350万，全部卖掉后，要在市区买套体面的婚房绰绰有余。“虽然名下房子变少了，但是可以过上更舒适的生活，而且，也不必再为房价下跌而烦恼。”

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尤其是不动产，要投入大量资金，要是涨不动，那对于投资者来说就没有任何意义了。

投资客少了，中介的活累了许多

投资客的撤离会不会影响到中介的生意?记者走访了多家路边房产中介公司，答案非常一致——“有一点影响，但不大”。和新盘一样，买二手房的也基本以刚需为主了，与侧重投资的客户相比，为刚需服务，要更累一些。

小王供职于城北的一家房产中介公司，今年是他工作的第3个年头。他见证过前两年房产的冰火两重天，也经历了今年房价的平稳。小王的感慨是：“房子是必需品，没法替代，就算没人炒，但每个人还是需要。”

小王告诉记者，今年他的业绩几乎和去年持平。但和去年比起来，今年赚钱的性价比要低了许多。由于炒房客把房子当做一项投资，虽然不至于马虎草率，但终归不会费很大精力对房子挑三拣四，通常看过几次就下单购买。但是刚需用户不同，一套房子往往是上一代人和自己全部的积蓄，要货比N家、精挑细选，这对于中介来说就增添了不少工作量。

“上个月我卖出的一套房子，陪房东看了不亚于10次。加上之前推荐的房源，前后看房都快有20次了。虽然卖出一套房子会有一笔可观的中介费，但相比去年，今年要投入的精力和代价要多得多。”小王表示，他已经做好了心理准备，因为从今以后，这类看房N次才下订单，甚至最后放弃的刚需购房者将成为二手房购房团中的“主力大军”。

资深炒房客，不赚最后一个铜板

日前，香港首富李嘉诚在谈到内地楼市时，打了一个比方：“不赚最后一个铜板。”意思是内地楼市今后上涨空间有限。

对于嗅觉灵敏的炒房客来说，他们已经嗅到了这最后一个铜板背后的危机，因此，尽管今年杭州商品住宅仍有10%以上的上涨幅度，不少资深炒房客却选择此时撤离，有些人更是从去年就已经抛售房产。

杭州商品房库存已破11万套，专家分析认为，面对调控，“以价换量”将成为未来楼市的主题。指望再从买卖房子中获得丰厚利润可能性正在变小。“虽然房价还在持续上涨，但这个涨幅已经不具备投资价值。”采访中，一些曾经的炒房客对于投资房产渐渐失去兴趣，他们将卖房资金转移到了其他投资渠道。

对于进入楼市较早的人来说，此时卖房，哪怕多降一点价卖出，也就是个赚多赚少的问题。但对于进入较晚，又因为种种原因想卖房的人来说，可得好好惦量一下了。这最后一个铜板里的风险，值得小心。

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房地产已过黄金期

持房不再是投资

荆海燕认为，表面上看，今年的二手房降价是因为受新房价格战影响。但实际上，持房观念的变化是其背后的真正原因。

据调查，今年，二手房主动降价的主要有两类人：一是换房，不少人卖了二手房买新房。二是因出国或其他原因出售房产。“总的一个感觉是，今年的二手房房东降价比较果断，不再留恋手中的房产，抱随行就市心态的人比较多。”华邦地产营销总监王慧说。

而从今年二手房的成交量看，除3月份外每个月都比较平均，没有往年的旺淡季现象。“其实，今年的二手楼市成交还是挺不错的，平均每个月都能保持在2000套左右，高于去年。”荆海燕说，没有明显的政策影响，这也说明，持房观念的变化是房价下降的真正原因。

记者采访了一些中介门店，得到的普遍回复是：纯投资客已经基本撤走，很多前两年入市的温、台投资客现在也都到了出货期。

部分房东急售，年底降价房增多

临近年底，确实有不少房东降价抛售二手房，不过降价房源主要集中在一些急售的房源。

挂牌半年难出手

房东无奈降价

四十岁的杭州人陈先生，家有两套房，一套在九堡附近，用来自住，另一套在城西竞舟路的金成花园，60平方米左右，用于出租。陈先生想趁着年末把这套租出去的房子卖掉，再重新买套新房给孩子。

10月中旬，他找到中介挂出了这套房源，挂牌价为150万。一晃快两个月过去了，房子却鲜有人问津，更别说出手了。听中介说，年末客户本来就比平常少了，若急于出手，只能降价销售。无奈之下，他只能将房价降低：“现在价格降到了135万，还贴出了急售的标识，据说这样出手快点，我好尽快定下来去选新房。”

柳小姐住在五一新村，房子有40平方米左右，作为婚前的过渡房。今年上半年，她想把这套房子出手，和男朋友合买一套大一点的新房结婚，当时叫价102万，一直没人来买，眼见着年末了，她不得不调整策略，用降价的方式来将其出手，柳小姐说：“最后成交价降到了80万，一口气降价二十几万真心疼，不过只有这样才能尽快把它卖出去。”

市中心一些区块

降价房源占7成

对于年底降价求售的房源增多，一位房地产业内人士表示：“有两方面的原因，一是年末银行贷款收紧，有的房东有资金回笼要求，急着用钱;二是有的房东不太看好楼市，想尽快将房子卖出，只能降价。”

市中心我爱我家天水店的店长潘仕红告诉记者：“从11月中旬到现在，周边小区如胭脂新村、大营盘等小区有7成房源挂牌价降了2000元/平方米左右。购房者难免有买涨不买跌的心态，即使降了价，店里每周成交量也不大，仅有两三单。”

不同地段，二手房行情不尽相同。

我爱我家文新店的经纪人小李说：“文二西路这边，并没有出现很夸张的降价潮。临近年末，二手房降价的现象都发生在急售房东身上，这在一定程度上拉低了近期的成交均价。”

九堡的一位中介经纪人告诉记者：“房东急售房源占整体在售房源比重的20%左右。一个原因是由于附近的新江花园、蓝桥名苑等经适房上市，其相对低廉的价格一定程度刺激了急于售房的房东，因此选择降价。”

我爱我家中央花城店的中介张先生则说：“滨江区政府周边的房价除了房东急售的，整体上没啥变化。但在楼市上有不涨即下跌的说法，从这个角度来说，二手房整体价格还是有所下降的。”

大户型和老房子

降价金额更多

一般情况下，什么样的房子房东会降价抛售呢?中介小李说：“大户型、总价超过300万元的房子，房东更愿意降价，降价的空间也更大。我接触到的降价房源，总价三四百万的房子，价格可下浮20万元以上，小户型的房子价格能降5万元左右。”

荆海燕表示：“房龄较老的二手房，房东也更容易降价。因为对购房者来说，90年代左右的老房子贷款比较难，此类房源，房东出手较难，如果房东有置换房屋的需求，只能选择降价销售。”

想持房，悠着点

手头有着两三套房，放在早两年，可能会沾沾自喜，认为自已不动产雄厚;但放在今年，可能有些人就会思量，没用的房子，是否该尝试着抛售?

其实，现在的楼市，不单是专业投资客鲜见，就连手头有两三套房这类最常见的大众投资客，都会掂量起手中房产的投资价值。

近期，一位颇为精通股市的朋友毅然将手中的一套小面积市中心二手房挂出，打算增加股市的持股金额，全力搏杀股市。“房子不跌就是亏，房租只有3%的，股票做得好时，能有50%的，何必让大笔的钱死在房子里?”他的想法非常直接也非常鲜明。

早两年，房价猛涨的时代，买房是投资的选择;近两年，房价微涨，房子被称为的保值工具;而今年尤其是年末，房价开始出现下跌迹象，很多人开始理性地分析房产品的投资，转而投向更好的银行理财产品甚至股票。

在我看来，其实，房产也不是没有投资价值。年底的降价也可能是昙花一现，毕竟土地还是那么热。但不管怎样，投资房产成为技术活，这已是不可改变的现实。

不是什么房子都可随便持有。除非稀缺的、市中心小面积次新房、品牌开发商的房产品，它们依靠高性比取胜。想持房，悠着点!

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今后买房，应以自住为前提

业内观点：保值功能还是有的，但不要对投资回报寄望过高

过去的黄金十年里，楼市曾经到处都是炒房致富的神话，早几年，买房也确实成为不少人财产保值增值的手段。

如今，那些曾经的炒房高手、房产业内人士以及专家们，又是如何来看待作为理财手段的买房行为?面对不冷不热的市场、投资客稀少的眼下，房产品是否还具有投资保值功能?而其他的理财产品，能代替房产品的“头号投资”位置吗?

房产品

不要对投资回报寄望过高

周包军杭州我爱我家企划部经理

我认为今后房产品还是具有一定的保值增值功能的。当然，以后房产品的幅度，一定不可能是所有楼盘同涨同跌，只有那些地段、配套和品质相对高的房产品，需求才会更高，变现的能力也最强;相反，那些不占有太多优势的楼盘，受市场波动的影响会很大。

从房产品的年率来分析，目前的普通住宅，出租年大部分在2~3%，商业地产的接近3%。购买商业地产的率相对会更高，但同时未来租售的难度也比住宅要大，因此住宅和商业地产各有利弊。再把这样的率同其他投资渠道相比，如果纯粹靠出租获取收入，其率并不可观，也不占任何优势。

因此，眼下购买房产品，纯粹作为投资并不现实，是自住和投资相结合。与此同时，购房者对房产品的回报值期望不要太高，房价有一个基本能与物价上涨水平相当的上涨幅度，是比较合理的。

目前购买什么样的房产品比较合适?我觉得应该考虑各种优势因素，就二手房来说，学区很重要，尤其是那些知名小学的本部学区;地铁概念也很重要。同时，对购买住宅的购房者，不建议入手房龄太老的房子，这样会给再次转让增加难度。如果想要比较高的，可以考虑入手商业地产类的酒店式公寓。

买房

首先考虑未来会自住

金伟成杭州中天房产集团副总裁

我的房子是上世纪90年代末买的，当时单价五六千元，市区90平方米的房子，目前市价在2.5万元/平方米左右，出租的话，租金约4000元/月。

之后在城北买了一套房，现在自住。当时看中了它的LOFT户型，作为自住需求购买的。后来，我在自己公司位于城西的楼盘又买了一套商业地产，总价也不高，想着如果在城西工作的话，就搬到这里来住。

前两年，我还在城南买下一套顶楼跃层，160多平方米，有60多平方米的露台，算是花园洋房吧，当时买的时候也是考虑，这里环境好，以后可以来住。现在出租出去，月租金才1000元。这两年，因为限购，没有再买房。但如果有好的房子，我还是想买，孩子马上就成年了，有购房资格了。

我觉得，房产品肯定有保值功能，因为目前没有更好的理财产品可以替代，因此买房仍然是比较好的选择之一。其实我买房时，都是首先考虑到可以自住的，投资功能则放在其次。虽然自己炒股水平比较高，但我仍然觉得炒股是件很没把握的事情。

现在，我们国家的GDP增幅已经从两位数降到了一位数，照我观察，以后这个数值还有可能往下走，新十年的目标是5~7%，之后或许会达到3~4%，到那个时候如果房子的出租年在3%左右，那就基本上算是保值了。

中长期来看

仍有投资空间

章惠芳双赢机构总经理、业内专家

虽说房产品算不上的投资产品，但是选择房子作为投资品，看重的是它长远的利好效应，关键还是在于你怎么去选择。不管是投资股票、房地产还是其他，都是有风险的，就目前市场来看，相比于其他，房产品投资总额较大，风险相对较小。我们要做的是搞清楚自身的需求。因为每个人的需求期望不一样，资金压力也不一样。

投资买房上，我有四点建议。一看城市，一二线城市房子是否具备上涨的趋势，像北京上海房价一直居高不下，就算一直被称为价格“洼地”的北京天通苑，也是房价高得吓人;二看区域，像杭州城西的申花板块、城北的运河板块以及城东新城板块等都是有潜力值得选择的地段，但是自己熟悉的区域;三看具体产品，你对房产品有怎样的心理预期就投资什么样的房子。钱江新城多改善型产品，而下沙多刚需产品，如果在下沙投资改善型产品那就必定会亏了，当然“个盘”的挑选眼光要求更高;四看时机，房价一定有它的波段，看准市场表现，该出手时就出手。

程健钱江房产营销总监

在眼下受通货膨胀、货币超发等因素影响的市场背景下，房子作为不动产，其保值功能还是有的。但如果以投资为目的，还是要区分不同的项目和时点。

三中全会后，来自业内的诸多观点，普遍认为楼市前景看上去充满了不确定性。目前来看，一线二线城市的户籍仍收紧，会对这些城市的房地产市场起作用，房价相当于是一个门槛。中长期来说，城镇化与房产其实有脱不开的关系，而在城镇化还没有完成的过程中，房产还是有一些投资空间在里面。

从房产品的物业类型上来说，受限购限贷政策影响，不少投资客把投资目光从住宅转向了商业地产。要提醒他们的是：一个商业地产是否值得投资，取决于这个商业项目的运营成功与否，其物业能否为其未来发展带来空间。另外除了较成熟的商业综合体模式，社区型商铺也值得推荐，因为有固定的消费群，风险相对更小。

如果不买房

资金能往哪里去

林毅长城证券杭州营业部首席投资顾问

如果不买房，手里的富余资金能往哪里去呢?其他的理财方式，和买房相比又如何?

目前比较热门的，肯定是购买理财产品。比如杭州某股份制商业银行，最近推出15万起，150天预计年化率为7%的理财产品，这算是一个相当高的率。而省某国有商业银行实时推出的理财产品，针对新客户，10万元起，324天，预计年化6%。目前，四大国有银行的活期利率仅0.35%，一年的定存利率为3.25%。

从这个角度来说，如果手里有一笔钱，用来买理财产品，年率有望达到7%，而如果用这笔钱贷款买房，如果这套房子的房价年增长率不足7%，或者加上房租的回报，不足7%，则两相比较，还是买理财产品划算。

当然，在国家调控政策下，指望房子每年能增长7%以上，这种可能性几乎不存在了。因此，有人已经在着手变卖房产，然后拿着房款来找我投资理财产品。

在理财产品中，股票的相对在提高。目前海外经济复苏，投资股票在未来是一个不错的选择。过去几年股市不景气，不少客户都担心炒股问题，不过风险承受能力低的客户也可以采取一些曲线救国的方式来分享股市红利。比如选择参与跌到债底的可转债投资，持有到期至少有年化2%左右的，一旦股票市场回暖，也能分享相关。

当然，投资股市相对较高，但风险也比较大。相对而言，如果目前没有购房需求，而手里又有一笔资金的话，可以考虑尝试。

让购房回归居住的本真

关于房产品是否仍然是好的投资品，其实看市场就能知道个大概。这两年，来自温州、丽水、台州的投资客在杭州房产圈逐渐少起来，这也直接影响了市场行情：成交淡了，价格也涨不上去，市场就这么平淡地持续着。

投资客少了，按说自住需求的购房者应该感到高兴，因为终于没有人再帮着开发商抬价了。但是情况并非如此。虽然有超过11万套的库存量压在头上，但房价居高不下仍让相当部分的购房者直呼承担不起。

接下来市场该如何走?看看今年疯狂拿地的外来开发商们，我们或许要为他们捏一把汗，他们把本土的中小开发商逼上绝路，但自己的日子也不见得有多好过。高库存背景下，我们可以理解他们想进驻一个城市的决心，但他们也要为明年的攻坚战做好充分的准备。

话说回来，当买房不再被作为投资品出现时，我们要鼓掌欢迎让房产品回到居住本身，这才会是一个健康的房地产市场。

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