二线城市刮起楼市"调控风"3天7个城市密集出新规

11月27日，福州市政府办公厅发布加强房地产市场调控通知。这是自今年10月以来，第13个城市出现升级房地产调控措施。在11月底，二线城市更是成为收紧调控的主力。福州、南京、杭州、长沙、武汉、厦门、南昌等多个城市均在近日“扎堆”升级楼市调控政策。据了解，上述城市集中发布调控新政缘于住建部日前对房价涨幅过高的城市再次施压。有分析认为，在十八届三中全会后，新政不断出台标志着二线城市楼市调控拉开了“收紧”的序幕。

二套房首付多提高至七成

据统计，从11月25日开始至27日三天时间内，已经有7个二线城市出台新的楼市调控政策。而这些新政策无一例外都是对现行楼市调控的进一步收紧。

值得注意的是，这些密集出台的调控政策有很多相似之处，几个城市关于严格市场监管，引导企业合理定价，提高二套房首付比例等条款几乎如出一辙，连土地供应的增加比例、非户籍人口购房需缴纳个税的年限都极为相似。实时出台新政策的福州市，其发布的通知就要求提高外地购房家庭的购房条件，对于无法提供自购房之日起的前3年内在福州累计缴交2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在福州五城区内向其出售住房。

而就在福州出台新政前一天，11月26日，南京、杭州、长沙三个城市“扎堆”推出房地产调控新规，均对购。房门槛进一步提高。有趣的是，在同一天出台收紧政策的三个城市，均将重点放在了购房首付比例上。包括南京出台的“宁八条”、杭州调控新政、长沙的“长四条”，都将目光盯在了提高二套房的首付比例上，其中南京和杭州都把二套房的首付款从原来的六成提高至七成。

11月25日，同样出现三城同推楼市新政的现象。参与其中的就是厦门、武汉、南昌。而这三个城市出台的政策同样也是针对二套房。三个城市都将二套房首付提升至七成。其中，武汉出台的“汉七条”更是升级了外地人限购政策。

为房价过快上涨“灭火”

各地城市近期频繁出台新政策时间节点刚好处在十八届三中全会前后。据不完全统计，从10月至今的一个多月的时间里，就已经有13个城市推出收紧楼市调控的政策。而这些城市都存在着今年以来房价上涨速度过快的问题，其中二线城市成为收紧的主力。

据同策咨询研究部总监张宏伟分析，近期新政扎堆主要的原因就是为了“在短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标”。张宏伟认为，从内容就可以看出，这些城市出台的政策并没有太多新的东西，大部分都是今年初“新国五条细则”的延续。“这些政策都可以认为是为了在短期内遏制房价过快上涨的‘灭火’政策。”

据张宏伟分析，各地之所以选择在这个时间点出台政策，主要原因是近几个月来不少二线城市的房价上涨势头明显，政府面临着非常大的房价控制压力。“调控政策出台的目的是为了完成年度房价控制目标。”

张宏伟认为，目前二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。至于其他城市是否会跟进效仿，取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市，有可能因为房价控制目标完成难度增加，在短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内为市场降温的目的。

同时，张宏伟分析称，这些新政策仍然是治标不治本的做法。“短期内来讲，最根本的做法还是坚持去投资化政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。”

增加供地有助于抑制房价

值得注意的是，此次各地方政府出台的楼市新政内容均提及增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度。

例如“汉七条”提出，增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。

而“南昌六条”也提出，在完成2013年全年住宅用地供应计划的基础上，继续加大住宅用地供应，力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10％。

张宏伟认为，从武汉、南昌等二线城市供地特点来看，大多数地块属于中小套型商品房用地，相比一线城市增加住房供地的措施来看，这些二线城市对于改善市场供求关系的作用会更加明显。“这对于满足二线城市的自住需求会有一定积极意义，一定程度上有利于遏制房价过快上涨。”“从各个城市限购限贷升级的角度看，基本都按照以往调控思路进行。”链家地产市场研究部张旭认为，“限购限贷的升级将会在短期内抑制购房需求的正常释放，年末市场遇冷几成定局。尤其是，多个城市表态将会扩大土地供应规模，特别是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或者有所扩大，市场对明年房价上涨预期或会有所降温。”

张旭认为，从国家统计局公布的数据看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州、太原、杭州等城市也会出现进一步的政策收紧。

行业调查：各地跟风楼市调控 市场呼吁长效机制

据权威人士透露，上周南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。“此次约谈与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。”

“这次上面给的压力很大，其中的核心问题就是如何能在年底就房价涨幅向社会公众做一个交代。”上述人士表示，这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政，可以看出此次住建部的态度强硬。

事实上，按照今年2月出台的国务院关于楼市调控的“国五条”要求，省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。但在连续数月上涨的房价面前，部分城市早已超过城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。

中原地产市场研究部总监张大伟分析，在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市全面接棒，已经有超过10个二线城市出台地方细则，预计后续还将有超过15个出台新政策城市的可能性,合计有望超过30个城市出台调控细则。但从二线城市的力度看，基本都是简单的表态型内容，对市场的直接影响预计不大。

业界曾预期，十八届三中全会之后，限市场呼吁长效机制购或退出楼市调控，但从近期各城市密集推出的房产政策来看，短期调控政策仍将持续。

不过，在多位业内人士看来，楼市调控关键还是必须建立一个具有稳定预期的长效机制，而这个机制一方面是扩大市场的供应，另一方面是房产信息的联网、实施真正意义上的房产税等举措，让房子回归到应有的居住属性上。

张旭认为，从长期来看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，真正对房地产市场有重大影响的，是三中全会《决定》提到的集体建设用地直接入市和房地产税的推进，但这两项改革的具体进程都还不明确，预计短时期内也难以全面推开。因此，以限购限贷为主的调控至少2014年仍会延续。

三中全会《决定》的基调是理顺政府与市场的关系，但限购限贷无疑仍属于以政府之手为主的调控，桑豫峰称这也是现阶段政府的无奈之举，在房价高涨难跌、供需矛盾偏紧的情况下，如果政府退出管制，必然又是一轮非理性的暴涨。所以，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。

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