调控向二线城市蔓延 武汉厦门等因高房价被约谈

26日，南京发布《关于进一步加强房地产调控的通知》，加入新一轮房地产调控收紧城市序列。截至目前，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，已有郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京7个二线城市，共计11个城市发布进一步收紧房地产调控政策。

值得注意的是，收紧调控的二线城市中仅郑州是9月初就发布新政，其余6个城市则集中在11月22日至11月26日发布调控新政，相隔仅5天。

记者获悉，上述城市集中发布调控新政源于住建部日前对房价涨幅过高的城市再次施压。

据权威人士透露，上周南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。“此次约谈与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。”

“这次上面给的压力很大，其中的核心问题就是如何能在年底就房价涨幅向社会公众做一个交代。”上述人士表示，这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政，可以看出此次住建部的态度强硬。

事实上，按照今年2月出台的国务院关于楼市调控的“国五条”要求，省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。但在连续数月上涨的房价面前，部分城市早已超过城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。

链家地产市场研究中心研究员张旭表示，地方政府密集出台房地产市场调控新政。一方面是由于近期房价上涨较快，引发了广泛关注，地方政府压力较大；另一方面，年初中央政府出台的“国五条”中明确要求各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控的决心。

张旭认为，从国家统计局公布的数据看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州、太原、杭州等城市还会出现进一步的政策收紧。

的确，从国家统计局10月发布的数据来看，近几日发布新政的二线城市南京同比上涨15.3%，厦门上涨16.9%，沈阳上涨13.3%，长沙上涨11.8%，武汉上涨11.3%，南昌上涨10.1%。

中国房地产研究会副会长胡志刚认为，从各地密集出台的房价政策来看，从严执行房产交易政策、提高二套交易成本、加大保障性住房供应等举措都是此次新政遏制房价过快上涨的主要政策。

“但限购限贷只是治标之政。”胡志刚认为，应在保障低端需求的基础上大力建设住房租赁市场，转变思维充分利用好交易和租赁两个市场，才能形成“住有所居”的系统性解决方案。

张旭也表示，限购限贷政策升级可以冲击短期市场，但是从长期来看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。

最后，胡志刚指出，当前还应注意的问题是，在保障房配套较差、空置率高企的现状下，保障房建设是否是越多越好。“真正实现安居梦需要通盘考量，这很大程度上有赖于房地产市场引导和调节方式的转变。”

楼市调控向二线城市蔓延

继北上广深四个一线城市之后，武汉、厦门、南昌等二线城市也加入新一轮楼市调控的行列，调控向二线城市蔓延的序幕已经拉开。

11月22日，武汉市正式出台《关于进一步加强房地产市场调控工作意见》，从外地人限购升级、保障房建设提速、加强土地供应、加强市场监管等6个方面升级楼市调控，简称“汉七条”。

据悉，外地人在武汉买房，纳税或者缴纳社保时间由原来的1年调整为2年，政策执行时间节点以网签时间为准，22日前网签的仍执行一年限期；22日后网签的就要实行两年限期。对于二套房首付问题，《意见》表示严格执行差别化的住房信贷政策，根据全市新建商品住房价格控制目标和政策要求，抓紧研究提高第二套住房贷款的首付比例。

此外，在土地供应管理方面，力争2013年住房用地实际供应量比过去5年年平均实际供应量增加20%以上，达到1248公顷；2014年住房用地供应量比过去5年平均值再增加10%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开 “收紧”序幕。至于其他城市是否会跟进效仿，取决于这些城市房价是否上涨过快。

25日，南昌、厦门同日发布楼市调控“新政”，继一线城市之后，升级版的调控政策开始向二线城市延伸。

在南昌市发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》中，针对该市当前的房地产市场提出了六条措施。其中包括增加住宅用地供应、加快普通商品住宅建设形成有效供给、大力推进保障性安居工程建设、加强房地产市场监管等。

记者注意到，南昌在“限购、限价”方面采取了类似于一线城市的调控措施。在限购方面，要求抑制不合理住房消费，根据南昌市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；非本地居民的购房资质，由连续缴纳个税或社保证明1年调整为2年。同时，严禁未成年人购买住房。

在限价方面，南昌市提出“根据本市房价控制目标，加强和完善商品房预售管理，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约”。

几乎与南昌同时，厦门市25日也发布了七条措施指导当前房地产市场。内容涉及增加商品房供给、继续执行限购政策、进一步实施差别化住房信贷政策、进一步加强税收监管和房地产市场监管政策等。

中原地产市场研究总监张大伟指出，近几日新出的政策，在内容上大部分都是“提高限购一年，提高二套房首付和增加供应量”。“相比往年的调控，本次各地细则虽然力度不大，但都明确提到了增加供应，后续市场有望因为增加供应改变市场供需结构失衡。”他说。 综合报道

一线城市调控急

10月11日深八条

10月11日，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出八项措施，简称“深八条”。其中最引人注目的是限贷政策可能将调整：会议要求，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

“深八条”提出稳定房价的八项措施，主要内容包括继续严格执行限购、限贷政策;确保今年普通住房供地在过去5年平均供应量的基础上增加20%以上；抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率；引导房企理性定价等。此外，深圳市还试图从增加供应方面入手，以缓解目前市场供应偏紧局面，如要求“确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上”。

10月23日京七条

10月23日，北京市住建委宣布，北京市“稳房价”的决心坚定不移，在既定政策的执行上将进行全面升级和强化，具体包括7条措施。其中，购房者关注的当属 “切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求”。

北京市住建委称，该市将通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求。今后这类住房用地在年度土地供应计划中单列。

同一天，北京发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（下称 《意见》），《意见》提出，2013年底前北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。

该类住房不止面向北京市户籍家庭供应。按《意见》所述，在北京市具有购房资格的家庭，均可购买一套自住型商品住房。

11月8日沪七条

上海房管局网站8日发布消息，明确了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的七条措施。其中提出，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

“沪七条”包括：将进一步落实各区县房价调控目标责任制，增加住房用地供应，进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系，进一步严格执行差别化的住房信贷政策，严格执行差别化住房税收政策，从严执行住房限购政策，加强房地产市场监管。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

11月18日穗五条

11月18日，为进一步做好房地产市场调控工作，广州市市政府办公厅印发了 《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，《意见》进一步从加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发企业理性定价等5个方面继续稳定住房价格，保持房地产市场平稳健康发展。

在此次调控措施中，广州市首先要求加快中低价位商品住房供应，同时增加住宅用地供应；将非本市户籍居民家庭购房提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年；进一步提高第二套住房贷款的首付比例，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。

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