今年上半年青岛二手房市场环境较宽松 下半年信贷或收紧

概述：经过2012年一年市场回暖，虽然限购政策延续，青岛二手房市场量价逐渐上行。2013年3月，政府为继续调控房价，抑制投资投机需求，出台“国五条”政策，新政前“末班车“效应使市场达到空前高峰。新政以后，二手房市场观望情绪再现，涨幅有所回落，市场呈现量价走稳的趋势。

一. 市场环境：2013年上半年市场整体环境较为宽松，下半年信贷或收紧

2013年上半年国家房地产政策大趋势仍然是保障刚需，抑制投机投资需求，政府差异化调控思路得以延续，当前调控压力主要集中在房价增幅较大的一线城市。青岛方面，持续两年的限购政策继续执行，地方版“国五条“细则则相对温和，政策更多作用在买卖双方对市场的预期上，在执行上并未有太大影响。

央行上半年并未调息，自年初开始，虽有部分银行因业务调整，房贷利率恢复基准，但仍有多家银行为购房者提供达85折的优惠，尤其对于刚性需求来说，贷款难度不大。青岛方面，住房公积金管理中心自2月1日起调整公积金贷款的限额，二手房贷款由原来的25万提高到35万，也为首次置业及首次改善住房条件的居民提供了入市条件。

总体来说，上半年购房环境较为宽松。“国五条”政策虽然在短期内对市场预期产生一定影响，但长期来看，政策并未解决市场根本矛盾，市场反弹压力在持续增大，预计下半年，限购政策难以动摇，而谣传已久的房产税政策也将趋向明朗化，市场整体应该是趋稳形式。信贷方面，自6月后，受金融市场影响，各银行放贷周期明显拉长，下半年信贷或会收紧。

二. 数据概览

1，成交情况：2013年 上半年青岛市二手房成交21008套，超去年全年

2013年上半年，青岛市二手房网签21008套，超2012年全年，与2012年下半年相比增长60.35%，同比2012年上半年翻了一番。

从单月来看，2013年上半年的市场可分成三个阶段：1月-2月需求持续释放期。2013年年初市场延续了2012年开始的回暖势头，业主的惜售和购房者的“赶年节”购房交织在一起，不仅成交量持续走高，集中释放，也推动了价格上涨。

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3月需求透支时期。2月20日，国务院发布“国五条”调控政策，地方恐慌性购房开始，在青岛地区细则出台前，为了赶搭政策末班车，躲避高额个税，供需双方交易热情空间高涨，新增房客源量以及成交量都出现暴涨。

4月-6月需求观望期。随着“国五条”新政落地，青岛实际落地政策温和，特别是二手房，在执行上并未有明显变化，市场回归理性，交易持续平稳。买卖双方观望情绪加深，价格涨势也有所放缓。 

90平方米以下小户型成交占比达75%，套均面积持续在80平方米以下。

2013年上半年，90平方米以下的小户型成交占比达75%，与去年下半年占比基本一致，同时，上半年二手房网签套均面积为79.17平方米，比2012年下半年增加1.82平方米。除3月份外，今年套均面积都在80平以下。 （6月数据还未统计，待补充）

中心城区成交占比77.28%，连续多月下滑

2013年上半年，青岛二手房成交中中心城区占比77.28%，比去年下半年增长0.01个百分点，除3月外，中心城区成交占比连续5个月下降，成交向近郊区域转移；近郊区域成交占比1月份为21.18%，到6月份增长至24.72%。

（注：中心城区：市南、市北、李沧、崂山；近郊城区：城阳、黄岛）

2，价格走势：2013年上半年价格涨幅回落，环比上涨1.08%

2013年上半年，青岛二手房成交均价13604元/平方米，环比涨幅1.08%，同比涨幅3.82%。由于2012年上半年处在价格下跌后的低谷期，导致同比增幅比较明显。单月来看，成交均价连续半年均在小幅上涨，6月二手住宅成交均价为13744元/平米，环比1月上涨2.01%。

上半年二手房市场延续了2012年末市场火热，成交价格屡创新高。3月、4月受政策影响明显，涨幅小幅回落。随着业主的观望增加，优质免税房源的抬价等因素的影响，成交价格涨幅在5月和6月再次扩大。但整体看，青岛二手房价格较为稳定，处于合理的变动范围。

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图表7：2012年至今青岛市各月二手住宅成交均价及同比变化走势图

3，供需关系：新增房客源双双回落 供需矛盾仍深

虽然国五条出台改变了业主惜售，购房者恐慌入市，供需矛盾激化的市场状态，但是随着3月末国五条落地，买卖双方都出现明显观望。目前的供需矛盾依然比较尖锐，价格上涨压力依然不小。

从成交案例的议价空间以及在售房源的挂牌价调整等指标综合来看，业主的预期也在3月后慢慢恢复，业主让利空间变小，调高挂牌价的案例增加。

二手住宅成交热点仍为免税、低税房源，议价空间缩小

从成交房源的议价空间看，2013年上半年议价空间总体维持在10%以内。自1月开始，直到5月，议价空间持续缩小。6月开始比5月增加了0.14个百分点，仍较3月回落了0.47个百分点。

三. 市场综述：2013年上半年二手住宅市场进入观望期，价格上涨增大

2013年上半年，政策整体大环境宽松，从国五条的影响来看，短期内影响市场预期，但到6月份，影响已经慢慢淡去。

目前市场改善性需求大部分处于观望状态，刚需则正常释放。2013年上半年二手住宅成交中，刚需比例高达75%。由于整体市场潜在需求规模不变，政策出台后三个月中，成交量较为平稳，目前市场大约在2500套左右。议价空间有所回落，即便上涨走势不太明显，价格上行的风险也较大。

二季度市场处于恢复期 三季度或成关键期

据当前房客源走势可以判断，三季度二手房成交量可能不会爆发性增长。但从市场预期、供需关系、议价情况来看，市场博弈的结果会逐渐明朗。若三季度业主改变观望态度，逐渐入市，则可能会带动市场明显增长。另外，近期商业银行由于贷款额度不够以及市场流动性短缺的原因，纷纷减缓放贷速度，若此状况持续，也可能会影响市场购买力，出现市场下行趋势。

而价格方面，二手房短期内还无法进入“降价”通道。虽然业主偶有涨价趋势回落，原因更倾向于当前的观望和僵持状态。从议价空间中也可以看出，能够在短期成交的房源，业主都不会出现让利，特别是现在较为抢手的免税房，并不排除价格出现小幅上涨的可能。

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