房企存货超1.5万亿元"现金流"凸显 土地市场退烧

受银行股领跌及“钱荒”可能持续的影响，地产板块6月24日全天大跌逾7%。对于“钱荒”持续可能造成的后果，业内普遍认为将给房企的资金链造成很大压力。

Wind数据显示，上市房企的资金压力还在不断加大。其中房企存货在最近一年的时间里增长迅速，同时房企经营活动产生的现金流量净额则较去年同期大幅下滑。2013年一季度上市房企合计存货1.56万亿元，较去年同期的1.27万亿元上涨22.83%，经营活动产生的现金流量净额则由去年一季度的-154.57亿元下滑至-274.69亿元，同比大降77.71%。而由于房企在二季度的土地市场上投入颇大，预计上半年房企的现金流状况还将继续恶化。

流动性宽松造就繁荣

继去年下半年土地价格不断攀新高之后，今年上半年土地价格上涨趋势依旧明显。克而瑞的研究报告称，典型企业土地成交总价243.48亿元，环比提升12%，同比增长249%；平均楼板价3302元/平方米，环比增长65%，同比增长122%。

中指研究院5月发布的《中国房地产上市公司融资状况分析》报告显示，2013年上半年共27家上市房企发债融资759亿元，已超2012全年25%。

获取大量融资的并不只有上市公司。黄金湾投资集团董事长申威在其2013年的致词中直截了当地指出：“无论是房地产政策继续从严还是松动，我们明显地感觉到资金层面已经有了松动，银根正在放松，大型房企的融资成本降低，信托融资也重新恢复审批。”

据用益信托工作室不完全统计，5月房地产领域共成立58款产品，募集资金166.2亿元，占总成立规模的32.46%，比上个月大增9.56个百分点。

亿翰智库董事长陈啸天说，目前地产商的募资通常有两种方式：一种是先募集资金，然后再拿项目；一种是先拿项目，再募集资金。而在过去的几个月间，前一种方式无疑更为主流。

资金链吃紧压力剧增

在上周银行间隔夜拆解利率飙升后，国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠就指出，如果央行不救市，银行间流动性压力预计会在未来1个月左右内一直存在。

而从央行强调流动性管理和商业银行资产负债的调整来看，央行短期内不会“放水”缓解流动性，这也暗示了中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化。而房地产市场这么多年的畸形发展，主要就是依赖超发的货币。一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定会被抑制。

同时，有分析认为，“钱荒”的出现预示着今后一段时间内地流动性宽松的情形将出现逆转。目前内地大部分房企，尤其是中小企，银行贷款仍然是其主要融资来源。流动性的放松，无疑是造成土地价格大幅上涨的原因，而随着今后一段时间银行的流动性紧缩超出预期，众多房企的银行贷款融资也将告急。

中投顾问宏观经济研究员白朋鸣在接受记者采访时就表示，“银行近日出现‘钱慌’，而政府也没有救市的行为，要求盘活存量，从另一个层面理解就是发放增量，甚至还发行央票回笼资金，进一步加剧了‘钱荒’。房企的贷款占银行贷款较大比重，由于资金紧张，一些房企可能会出现资金链断裂的情况，尤其是缺乏融资渠道的中小房企，将面临更高的风险。”

土地市场预计“转冷”

而对于综合实力较强的龙头房企来说，流动性紧张造成的资金问题更多可能来自于海外融资。美联储此前暗示，第三轮量化宽松政策将逐步退出，这意味着海外流动性充裕的局面也将告一段落，龙头房企境外融资的宽松局面亦将不再。

对此，分析人士认为，国内外流动性趋紧，房地产企业海外发债成本肯定会增加，发债难度受市场环境不乐观的影响也会提高。房地产市场即将面临更严峻的挑战，能够拥有融资渠道的房企才能有实力获取高利润。

此外，对于近期部分房企疯狂高价拿地的行为，白朋鸣认为，此次政府不救“钱荒”，目的是以金融之手，通过市场的调节让资金流向最该去的地方，恢复经济结构平衡。房地产市场发展过度膨胀，经济结构不平衡，疯狂高价拿地的房企如果没有良好的融资渠道供给所需的资金，将会重蹈绿城“卖子求生”的覆辙以求生存。而土地市场的价格会受其影响有一定程度的下跌。

而在整个市场流动性趋紧，且中央坚持不救市的情况下，业内人士认为下半年房地产价格走低有很大的可能性。由于房地产企业需要银行贷款进行资金周转才能保证资金链的顺畅，而银行贷款资源有限，房地产企业预计会采取降低房价的策略回笼资金以维持正常经营。

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